Dans un arrêt du 28 mars 2012, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre siégeant en matière commerciale, réaffirme avec netteté la règle selon laquelle, en matière immobilière, la réparation d'un dommage causé à un bien doit être intégrale et faite au coût du neuf, sans déduction pour vétusté, dès lors que la remise en état est techniquement possible et que la victime la demande. Le juge d'appel écarte ainsi l'offre indemnitaire de l'auteur du dommage, fondée sur la valeur vénale de l'immeuble avant travaux, et refuse de tenir compte de l'état antérieur délabré du bâtiment. La décision précise toutefois les contours de cette exigence : la réparation doit correspondre au préjudice réellement subi et établi, de sorte que la cour confirme le rejet d'une moins-value non démontrée et réforme le jugement en accordant un chômage immobilier fixé selon l'appréciation de l'expert judiciaire. L'arrêt illustre ainsi la tension entre le principe de réparation intégrale et la nécessité de n'indemniser que des postes de préjudice établis par des éléments circonstanciés. ## I. Faits et procédure Les époux B-C sont propriétaires d'une maison unifamiliale sise à W. La société anonyme A S.A. a fait réaliser, sur un terrain adjacent, la construction d'un immeuble à appartements multiples, dont les travaux d'excavation ont endommagé la façade et les revêtements muraux de la maison des demandeurs. Saisi par ordonnance de référé du 8 mai 2007, l'expert judiciaire D a déposé son rapport le 7 juillet 2008. Par jugement du 19 mai 2010, le tribunal a condamné la société A S.A. au paiement de la somme de 58.039,84 euros, avec intérêts légaux à compter de l'assignation du 2 avril 2009, en se fondant sur les conclusions de l'expert judiciaire. La société A S.A. ne contestait ni la réalité des dégâts ni sa responsabilité, mais discutait le montant de l'indemnisation, en produisant une expertise unilatérale émanant du bureau E, laquelle évaluait la valeur marchande de l'immeuble avant travaux à 23.900 euros. Le tribunal avait écarté cette argumentation et refusé la déduction d'un coefficient de vétusté, au motif que la victime ne serait pas replacée dans sa situation antérieure si elle devait supporter une dépense supplémentaire. La société A S.A. a interjeté appel par exploit du 27 août 2010. Elle soutenait que l'immeuble, construit en 1920 et non entretenu, présentait avant travaux d'importantes fissures et un décollement des murs, la partie atelier-garage et logement étant déjà dans un état de ruine, de sorte qu'un abattement forfaitaire devait être opéré. Elle contestait en outre le montant de certains postes retenus par l'expert, notamment les postes 22, 23, 36 et 37. Les époux B-C ont conclu à la confirmation du jugement sur le principal et ont formé appel incident, sollicitant l'allocation d'un chômage immobilier de 2.500 euros au lieu de 1.500 euros, ainsi qu'une moins-value de 5.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La cour était saisie de deux questions. La première consistait à déterminer si l'indemnisation des dommages immobiliers devait être réduite en considération de la vétusté et de l'état antérieur du bien, ou si la réparation devait être intégrale au coût du neuf. La seconde portait sur la question de savoir si les postes accessoires, à savoir le chômage immobilier et la moins-value, étaient établis. Sur l'appel principal, la cour rejette d'abord l'expertise unilatérale, faute d'éléments circonstanciés de nature à contredire les conclusions claires et précises de l'expert judiciaire. Elle rappelle ensuite la règle jurisprudentielle selon laquelle, en matière immobilière, lorsque la reconstruction ou la remise en état est techniquement possible, le responsable en assume le coût si la victime le demande. La victime ne supporte aucune déduction « du vieux au neuf » : la réfection doit être effectuée au coût du neuf, quel qu'ait été l'état du bien avant la survenance du dommage. La cour fonde cette solution sur la considération que la prise en compte d'une éventuelle plus-value pénaliserait la victime, qui devrait assumer une part de frais imputables à l'activité dommageable du responsable, en s'appuyant sur les références doctrinales retenues par les premiers juges. Elle retient en conséquence la somme de 56.539,84 euros, correspondant au coût réel de la remise en état. Elle écarte par ailleurs l'argumentation tirée de l'absence d'occupation de la partie atelier-garage, celle-ci étant contredite par les constatations de l'expert et étant, de toute manière, sans pertinence pour la fixation de la réfection, sauf en ce qui concerne le