**Note de lecture :** Bien que le texte de l'ordonnance soit daté du 6 avril 2012, la présente analyse est rédigée sous la référence officielle sollicitée : **Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, 1er janvier 2025, n° 20120406-REF-143510a-accessible.** *** Cette ordonnance de référé rendue par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg apporte une clarification essentielle sur le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et sur les pouvoirs du juge de l’évidence. En déclarant « réputée non écrite » la clause contractuelle subordonnant la remise des clefs au paiement intégral du solde du prix, le juge réaffirme le caractère d’ordre public de protection de l’article 1601-9 du Code civil, lequel autorise l’acquéreur à consigner le solde en cas de contestation sur la conformité. L’intérêt majeur de la décision réside toutefois dans son audace processuelle : le juge des référés luxembourgeois rompt avec une partie de la jurisprudence classique pour affirmer qu’une « voie de fait » — constitutive d’un trouble manifestement illicite au sens de l’article 933 du Nouveau Code de Procédure Civile (NCPC) — peut résulter d’une attitude purement passive ou d’une abstention. En enjoignant au promoteur de délivrer les clefs sous astreinte contre consignation du solde, l’ordonnance consacre l’effectivité du droit à la délivrance de l’acquéreur face à l’inertie illicite du vendeur. ## I. Faits et procédure Le litige s’inscrit dans le cadre d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) conclu le 15 octobre 2007 entre un acquéreur (A.) et une société de promotion immobilière (SOC1 SA). Bien que l’immeuble soit considéré comme achevé, le vendeur refuse de procéder à la remise des clefs, invoquant une clause contractuelle stipulant que la livraison est subordonnée au paiement concomitant du solde du prix (environ 20 180,29 €). L’acquéreur, arguant de nombreux défauts de conformité et de désordres (notamment une pollution au mazout et des infiltrations), refuse le paiement direct et sollicite la remise des clefs. Un rapport d’expertise judiciaire, déposé le 27 juin 2011, confirme l’existence de divers manquements (défauts de façade, absence de garde-corps, problèmes d’étanchéité). Saisi en référé, l’acquéreur demande, à titre principal sur le fondement de l’urgence (art. 932 NCPC) et à titre subsidiaire sur le fondement du trouble manifestement illicite (art. 933 NCPC), la condamnation du vendeur à lui remettre les clefs sous astreinte, proposant subsidiairement la consignation du solde du prix. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Deux questions juridiques centrales étaient soumises au juge des référés : 1. **Sur la validité de la clause de paiement intégral :** Une clause contractuelle peut-elle valablement faire échec à la faculté de consignation prévue par l’article 1601-9 du Code civil en cas de non-conformité en VEFA ? 2. **Sur la caractérisation du trouble manifestement illicite par abstention :** Le refus passif de remettre les clefs peut-il constituer une « voie de fait » justifiant l’intervention du juge des référés sur le fondement de l’article 933 du NCPC ? **Sur le premier point**, le juge constate que l’article 1601-9, dernier alinéa, du Code civil dispose que le solde est payable lors de la mise à disposition, mais qu’il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité. La clause contractuelle imposant le paiement intégral sans réserve est jugée frontalement contraire à cette disposition légale. En application de l’article 1601-14 du Code civil, le juge déclare cette stipulation « réputée non écrite ». **Sur le second point**, le défendeur soutenait que son refus de délivrance était une attitude purement passive ne pouvant constituer une voie de fait, laquelle nécessiterait un acte matériel positif. Le juge rejette cette distinction classique. Il motive sa décision en soulignant que l’article 933 du NCPC ne distingue pas entre action et