Cet arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, rendu le 18 avril 2012 en matière commerciale, illustre la mise en œuvre conjointe des régimes de responsabilité délictuelle et contractuelle dans le cadre de dommages causés à un immeuble voisin par des travaux de démolition et de consolidation. La Cour retient la responsabilité quasi-délictuelle de l'entrepreneur de consolidation, fondée sur la faute prouvée tirée de l'omission de mesures adéquates pour prévenir le déplacement des pieux, tout en écartant la garde du chantier au sens de l'article 1384, alinéa 1er, du Code civil. Elle reconnaît, par ailleurs, le recours en garantie du maître de l'ouvrage contre l'entrepreneur dont la faute constitue la véritable cause du dommage, et admet l'indemnisation de la perte de loyers comme composante de la perte d'exploitation, évaluée ex aequo et bono à 50.000 euros. La décision précise enfin plusieurs points de procédure relatifs à la recevabilité des demandes en garantie formées par conclusions entre défendeurs et à la qualification des demandes nouvelles. ## I. Faits et procédure Les époux A-B, propriétaires d'un immeuble abritant un café, ont subi, à l'automne 2003, de graves désordres structurels à la suite de travaux de terrassement exécutés par la société I, non présente au litige. La société C s.à r.l., agissant en qualité de promoteur et de maître de l'ouvrage, avait confié à la société D S.A. des travaux de consolidation et de stabilisation, la société F S.A. ayant été chargée de la démolition des immeubles voisins. La société E S.A. était l'assureur de la société D. Une expertise judiciaire, confiée à l'expert J, a imputé les désordres aux travaux de démolition, lesquels avaient engendré un tassement différentiel du sol puis de la structure porteuse de l'immeuble. Le tribunal de première instance a retenu la responsabilité de la société C sur le fondement de l'article 544 du Code civil, celle de la société D sur le fondement de l'article 1382 du même code, et a condamné la société D à garantir la société C des condamnations prononcées à son encontre. Il a également alloué aux époux A-B la somme de 30.000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers. La Cour d'appel a été saisie de plusieurs recours connexes, dont les appels du 2 avril 2009 des époux A-B, du 6 avril 2009 des sociétés D et E, ainsi que des appels incidents formés par la société C. Par arrêt antérieur du 14 juillet 2010, elle avait déclaré recevables certains appels, déclaré irrecevables les autres, et renvoyé l'affaire au magistrat de la mise en état pour la poursuite de l'instruction au fond. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier point : la responsabilité de l'entrepreneur de consolidation.** La question posée était de savoir si la société D pouvait être tenue sur le fondement de la garde du chantier ou sur celui de la faute délictuelle. La Cour écarte d'abord la responsabilité du gardien au titre de l'article 1384, alinéa 1er, en retenant que la société D n'avait pas la garde du chantier au moment du sinistre, confirmant sur ce point le jugement entrepris par adoption de motifs. Elle retient ensuite une faute précise, à savoir l'absence de mesures adéquates pour empêcher le déplacement des pieux, en s'appuyant sur les fiches de contrôle établies par l'organisme K. La Cour juge que, bien qu'établies unilatéralement, ces fiches ont été versées aux débats et soumises à la contradiction, et que leur exactitude n'était pas contestée. Elle relève qu'elles contiennent des recommandations précises adressées à la société D dès octobre 2003, de sorte qu'elles ne sauraient être regardées comme postérieures au sinistre. La Cour rejette par ailleurs l'offre de preuve tirée de l'existence d'une poche d'eau souterraine. Cette allégation, invoquée pour la première fois en appel plus de huit ans après le sinistre, n'avait été mentionnée ni devant l'expert ni dans les fiches de contrôle, et se trouvait contredite par ces dernières ainsi que par l'expertise. **Deuxième point : la garantie du maître de l'ouvrage.** La demande en garantie formée par conclusions entre défendeurs est jugée recevable, la Cour rectifiant le motif du premier juge, dès lors qu'elle procède de l'action principale et oppose des parties également défenderesses au litige (Cass. 11 décembre 1980). Toutefois, la recevabilité de la demande reconventionnelle en garantie n'ayant pas été contestée, l'appel incident relatif à ce point est déclaré sans objet. Sur le fond, la Cour énonce que le maître de l'ouvrage, responsable sur le fondement de l'article 544 du Code civil, peut recourir contre