Le présent arrêt, rendu par la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg le 20 juin 2012, illustre l'articulation entre la liberté contractuelle en matière d'intermédiation immobilière et l'ordre public de protection organisé par le règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 fixant le barème des commissions maxima des agents immobiliers. La Cour affirme, d'une part, que le plafond légal d'un mois de loyer s'applique aux sous-locations, le contrat de sous-location constituant une location au sens du règlement, nonobstant la référence textuelle au « propriétaire » ; elle juge, d'autre part, que la pluralité d'intermédiaires ne saurait permettre de cumuler des commissions excédant ce plafond, et que la commission initialement convenue à 10 % du loyer annuel, portée à 15 % puis partagée avec un co-agent, demeure soumise à la limite d'ordre public. La décision consacre ainsi le caractère impératif du barème réglementaire et la primauté de sa finalité protectrice sur les stipulations contractuelles et sur les modalités de répartition entre intermédiaires. ## I. Faits et procédure La société B S.A. a conclu, le 20 août 2001, avec la société A S.A. un contrat d'agence immobilière exclusif, d'une durée de douze mois et résiliable moyennant préavis d'un mois, aux termes duquel A était chargée de rechercher un sous-locataire pour des locaux pris à bail par B dans l'immeuble D. La rémunération convenue était une commission égale à 10 % du loyer annuel, cette commission restant due pour une sous-location conclue dans les six mois suivant la résiliation si le preneur avait été présenté par l'agence. Au cours des négociations, A a agi conjointement avec la société C s.e.c.s., en présentant des offres communes à des candidats sous-locataires, dont les sociétés E et F, avec des honoraires fixés à 15 % du loyer annuel. Par courrier du 23 novembre 2001, B a résilié le contrat d'agence exclusif avec effet au 22 décembre 2001, tout en demandant à A de poursuivre sa mission sur une base non exclusive. Un projet d'option établi par C prévoyait que la commission de 15 % serait partagée à parts égales entre C et A ; l'offre finalement transmise à F par B mentionnait une commission de 15 % payable à B, puis une option du 10 janvier 2002, transmise à A et C, reprenait cette même commission. L'option ayant été levée, deux contrats de sous-location furent conclus le 22 janvier 2002 entre B et F. A facturea alors à B, le 13 février 2002, une commission de 10 % du loyer annuel, soit 244.920,63 € TTC, somme que B acquitta. Par exploit du 16 janvier 2004, B avait assigné A en intervention forcée dans une instance pendante entre elle et C, puis, par exploit du 26 juin 2007, elle sollicita la résolution du contrat d'agence, la restitution des sommes versées, et, subsidiairement, la répétition de l'indu, au motif qu'elle avait dû verser à C la moitié de la commission en exécution d'un arrêt de la Cour d'appel du 15 mars 2006. Par jugement du 15 janvier 2010, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière commerciale, rejeta la demande en résolution, mais réduisit la commission à un mois de loyer, partagée entre les deux agents, et condamna A à restituer le surplus, soit 142.870,38 €, sur le fondement de l'article 1376 du Code civil. A interjeta appel le 1er mars 2010. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait essentiellement deux questions. La première tenait à l'applicabilité du plafond réglementaire de l'article 5 du règlement grand-ducal du 20 janvier 1972 à une opération de sous-location, dès lors que le texte vise les locations « privées et commerciales » et renvoie au « propriétaire ». La seconde concernait l'incidence, sur le plafond, de la pluralité d'agents intervenant sur une même opération, et de l'éventuelle acceptation de la facture par le débiteur. Sur le premier point, la Cour écarte l'argumentation de A selon laquelle le règlement ne viserait que la location entre propriétaire et locataire. Elle relève que le règlement vise deux catégories d'actes, les ventes et les baux d'immeubles, dans le but de limiter les commissions des agents immobiliers. Or le contrat de sous-location est, par définition, une location par laquelle le locataire originaire, agissant comme bailleur, confère la jouissance d'une chose à un sous-locataire. Le règlement s'applique donc aux sous-locations « en dépit du fait qu'il emploie le terme de propriétaire ». Le tribunal avait ainsi correctement fait application de ses dispositions d'ordre public pour fixer le montant de la commission. Sur le second point, la Cour retient que la question de savoir s'il existait une commission unique ou deux commissions distinctes