Dans son arrêt du 24 octobre 2012, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre siégeant en matière commerciale, confirme la condamnation d'un promoteur immobilier à indemniser les acquéreurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement, livré avec quinze mois de retard. Elle réaffirme la rigueur de la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, qui interdit à l'acquéreur de fonder simultanément sa demande sur les deux ordres de responsabilité lorsque les rapports entre les parties sont de nature contractuelle. Elle rappelle surtout que la clause de suspension du délai de livraison, qui énumère des causes légitimes telles que les intempéries ou les accidents de chantier, ne joue qu'à la condition que le promoteur établisse concrètement l'existence de l'événement invoqué et son incidence effective sur l'avancement des travaux. Faute d'une telle preuve, et l'arrêt de chantier allégué n'étant pas démontré, le retard est imputé au vendeur. La Cour juge enfin que le préjudice matériel tiré des loyers exposés pendant la période de retard, ainsi qu'un préjudice moral de jouissance, sont indemnisables, et que la mise en cause du sous-traitant échoue faute de lien de causalité avec le retard. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 21 juillet 2005, les époux B.) et S.) ont acquis auprès de la société anonyme SOC.1.) un appartement en l'état futur d'achèvement situé dans la résidence « R.1.) ». La clause d'achèvement stipulait que les ouvrages devaient être terminés au plus tard vingt-six mois après la signature de l'acte, soit le 21 septembre 2007, sauf survenance d'un cas de force majeure ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison. Le procès-verbal de constat d'achèvement n'ayant été signé que le 5 mars 2009, les acquéreurs ont assigné le vendeur en réparation de leur préjudice financier, chiffré en dernier lieu à 34.062,50 euros, sur les fondements des articles 1142, 1147, 1604 et 1601-6 du Code civil, ainsi que des articles 1382 et 1383 du même code. Le vendeur a appelé en intervention forcée les sociétés SOC.2.) sàrl et SOC.3.) sàrl, la première étant son sous-traitant pour les études et la stabilité. Il a soulevé l'irrecevabilité de la demande pour violation de la règle du non-cumul, et subsidiairement son caractère non fondé, en invoquant un procès-verbal d'achèvement daté du 15 décembre 2008, un arrêt de chantier de 116 jours consécutif à un sinistre survenu dans l'immeuble voisin, ainsi que 105 jours d'intempéries. Par jugement du 14 juillet 2010, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg a retenu la date d'achèvement du 15 décembre 2008, a écarté les causes de suspension invoquées et a condamné le vendeur à payer 22.250 euros, outre intérêts. Il a débouté le vendeur de son action en intervention contre la sàrl SOC.2.). Le vendeur a interjeté appel par exploits des 2 et 3 novembre 2010. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La première question tenait à la recevabilité de la demande au regard de la règle du non-cumul. Le vendeur soutenait que les acquéreurs se prévalaient cumulativement des deux ordres de responsabilité. La Cour rejette ce moyen en relevant que, si l'assignation ne précisait pas explicitement que la responsabilité délictuelle n'était invoquée qu'à titre subsidiaire, l'économie de l'acte révélait que les rapports entre les parties étaient indubitablement contractuels, les fondements invoqués figurant de manière linéaire et l'acte ne contenant aucun développement consacré à la responsabilité délictuelle. La seconde question portait sur l'existence d'une cause légitime de suspension du délai d'achèvement. La Cour examine successivement les deux causes alléguées. S'agissant de l'arrêt de chantier consécutif au sinistre du 16 novembre 2006 dans l'immeuble voisin, elle constate que le courrier du bourgmestre se bornait à rappeler les obligations du vendeur en matière de sécurité sans ordonner la fermeture du chantier, ce que le vendeur reconnaissait lui-même dans ses conclusions. L'attestation testimoniale produite est jugée insuffisamment précise et irrégulière, faute de copie de la carte d'identité du témoin, et le courrier communal qu'elle évoque n'est pas versé. Surtout, les travaux de stabilisation incombaient au vendeur et auraient dû précéder l'ouverture du chantier : celui-ci ne saurait invoquer sa propre négligence pour obtenir une suspension, l'acte de vente excluant expressément les causes fondées s