Le juge des référés du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par ordonnance du 19 février 2013, consacre une articulation délicate entre le régime de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement (VEFA) et les pouvoirs du juge des référés en matière de remise des clefs et de consignation du prix. Il juge que l'expertise est ordonnable dès lors que la responsabilité du vendeur n'est pas a priori exclue, et que le refus du vendeur de remettre les clefs constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 933, alinéa 1er, du Nouveau Code de procédure civile, dès lors que l'acquéreur conteste la conformité de l'ouvrage et consigne le solde du prix conformément à l'article 1601-9 du Code civil. La décision réaffirme par ailleurs que la clause de l'acte notarié subordonnant la prise de possession au paiement intégral du prix est réputée non écrite (article 1601-14 du Code civil). Enfin, elle refuse la provision réclamée par le vendeur, l'obligation de paiement n'étant pas exigible faute de constat d'achèvement, et la demande fondée sur l'article 932 étant privée de tout caractère urgent. La portée de l'ordonnance tient ainsi à la mise en balance entre l'exigibilité du solde, la consignation légale et l'équilibre des obligations réciproques des parties. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 4 août 2011, des époux acquéreurs ont acquis d'une société à responsabilité limitée, promoteur-vendeur, une maison unifamiliale en l'état futur d'achèvement. Le délai d'achèvement, initialement fixé au 1er juillet 2012, fut reporté au 1er août 2012 par accord des parties du 19 janvier 2012. Les acquéreurs dénoncèrent le dépassement de ce délai par courrier recommandé du 1er août 2012, puis firent établir, à l'initiative de l'un d'eux, un rapport d'expertise amiable (rapport MICHELI, daté du 14 août 2012) constatant l'inachèvement de la construction. Le vendeur invita les acquéreurs à procéder au constat d'achèvement prévu à l'article 7 de l'acte, en fixant une date au 31 août 2012, à laquelle les acquéreurs ne se présentèrent pas. Une réunion ultérieure, prévue le 12 septembre 2012, fut annulée, les travaux n'étant pas achevés. Des mises en demeure adressées par l'Union luxembourgeoise des consommateurs, mandatée par les acquéreurs, demeurèrent sans réponse. Le 24 janvier 2013, les acquéreurs consignèrent la dernière tranche du prix, correspondant à 5 % du prix, soit 27.561,24 euros. Ils assignèrent alors le vendeur en référé, sur le fondement de l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile et subsidiairement des articles 932 et 933 du même code, aux fins de nomination d'un expert avec mission détaillée et de remise des clefs sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Le vendeur ne s'opposa pas à la désignation d'un expert, mais contesta certains chefs de mission. Il s'opposa à la remise des clefs, faute de paiement du solde, et forma une demande reconventionnelle en paiement, à titre provisionnel, d'un solde de 48.125,34 euros, décomposé en la fraction de 5 % (27.561,24 euros) et plusieurs factures de travaux modificatifs ou supplémentaires. Le second défendeur, l'établissement public Banque et Caisse d'Epargne de l'État, ne comparut pas. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la recevabilité et l'étendue de l'expertise.** Le juge rappelle que l'expertise, simple moyen d'information, peut être ordonnée sans qu'il soit nécessaire de déterminer par avance le fondement de la responsabilité, dès lors que celle-ci n'est pas a priori exclue. La qualité de vendeur lié contractuellement aux acquéreurs suffit à ce stade. L'intérêt probatoire des acquéreurs, qui contestent l'achèvement, justifie la mesure. Toutefois, le juge censure la mission relative à l'établissement d'un « procès-verbal provisoire de réception des travaux », cette opération n'étant prévue ni par la loi ni par le contrat. La mission est reformulée, avec l'accord des parties, en « déterminer les éventuels travaux restants et les moyens pour remédier aux éventuels désordres constatés », et complétée par l'établissement d'un décompte entre parties. **Deuxième problème : la remise des clefs.** Le juge écarte d'abord l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile, la remise des clefs n'étant pas une mesure d'instruction *in futurum*. Il retient ensuite l'article 933, alinéa 1er, qui permet de faire cesser un trouble manifestement illicite. Après avoir r