Cet arrêt de la Cour d'appel luxembourgeoise du 15 janvier 2014 rappelle que la garantie d'éviction du vendeur, fondée sur les articles 1625 et 1626 du Code civil, couvre l'hypothèse de la vente d'une partie de chose qui n'appartenait pas entièrement au vendeur, en l'occurrence une moitié d'un jardin constitutif d'une partie commune de copropriété. Elle précise que la juste crainte d'éviction, fondée sur la découverte d'un droit de tiers existant au moment de la vente, équivaut à un trouble actuel, et qu'il n'est pas nécessaire que la revendication ait été effectivement formée pour que la garantie joue. La Cour confirme par ailleurs l'inopposabilité, au vendeur professionnel, de la clause de non-garantie de contenance, et écarte la forclusion lorsque l'action est fondée sur la seule garantie d'éviction. Enfin, elle réduit l'indemnisation en appliquant l'article 1637 du Code civil, qui impose une estimation de la partie évincée à l'époque de l'éviction, et non une répartition proportionnelle au prix global. L'appel en garantie dirigé contre l'architecte est rejeté, la ratification des plans par le vendeur professionnel rompant le lien de causalité. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 12 mai 2006, B) a acquis de A), promoteur, un appartement avec terrasse, garage, cave et jardin privatif (lot 006) dans un immeuble résidentiel sis à Bertrange, pour un prix de 322.000 euros. Le plan cadastral annexé à l'acte, signé par les parties et enregistré avec lui, attribuait au jardin une surface de 34,25 m². Il est apparu ultérieurement que la moitié de ce lot constituait une partie commune de la copropriété, dont le vendeur n'était pas propriétaire pour cette portion. B) a assigné A) devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, sur le fondement de la garantie d'éviction, en réclamant 21.934,85 euros, au motif qu'elle avait été dépossédée de 17,50 m² de son jardin. A) a mis en intervention l'architecte C) en garantie. Le tribunal a fait droit à la demande principale à hauteur de 20.000 euros et rejeté la demande en garantie, en retenant que A) avait ratifié les plans litigieux. Les deux parties ont relevé appel. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'inopposabilité de la clause de non-garantie de contenance et la forclusion.** La Cour approuve le tribunal d'avoir écarté la clause de non-garantie au motif que le vendeur est un professionnel. Elle confirme également le rejet de la forclusion : l'action étant fondée exclusivement sur la garantie d'éviction, et non sur les actions spécifiques de l'article 1616 du Code civil relatives au défaut de contenance, le délai d'un an de ces dernières n'est pas applicable. Le moyen tiré d'un défaut de conformité, en conséquence, tombe également. **Deuxième problème : la caractérisation de l'éviction.** La Cour rappelle la double obligation qui pèse sur le vendeur : s'abstenir de tout trouble personnel à la jouissance de l'acquéreur et le garantir contre les troubles émanant des tiers. Elle relève que la vente d'une chose d'autrui, ou d'une partie de chose appartenant à autrui, fait naître la garantie lorsque l'éviction résulte de la revendication d'un copropriétaire ou du véritable propriétaire. Si l'éviction suppose en principe un trouble actuel, la juste crainte d'éviction résultant de la découverte, au moment de la vente, d'un droit de tiers non déclaré et ignoré de l'acquéreur équivaut à un trouble actuel. La Cour en déduit que la qualité de bien commun du jardin, et donc la copropriété indivise sur la moitié de celui-ci, n'est pas discutable au regard de l'acte de base, même en l'absence de revendication effective. La Cour écarte en outre l'offre de preuve de A) relative à la plantation de la haie : ce fait n'est pas le fait générateur de l'éviction, laquelle résulte de la vente d'une partie de terrain n'appartenant pas au vendeur. Elle relève aussi que l'acquéreur n'avait pas à vérifier la correspondance entre les millièmes et les mètres carrés, face à un vendeur professionnel et à un notaire. **Troisième problème : l'évaluation du préjudice.** Se fondant sur l'article 1637 du Code civil, la Cour écarte la répartition proportionnelle au prix global et fixe ex aequo et bono la valeur de la partie évincée à 7.500 euros, au regard de la surface du jardin, d'un millième de l'immeuble, du prix payé et du caractère déterminant de la surface pour l'acquéreur. L'appel incident est rejeté et le jugement réformé sur le quantum. **Quatrième problème