Dans un arrêt du 12 mars 2014, la Cour d'appel luxembourgeoise, première chambre siégeant en matière civile, précise les conditions dans lesquelles la défaillance d'une condition suspensive de financement entraîne la caducité d'un compromis de vente immobilier, et écarte l'application de l'article 1178 du code civil lorsque l'acquéreur a accompli toutes les diligences utiles à la réalisation de la condition. La décision retient que la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'est pas réalisée lorsque la banque subordonne son octroi à une garantie supplémentaire, fournie par des tiers, que ceux-ci refusent de consentir, et que la date précise de ce refus importe peu dès lors que le délai initial de l'offre a été implicitement prorogé et que les parties n'avaient fixé aucun terme à la condition. Elle rappelle surtout que, lorsque la condition dépend de la décision d'un tiers, le débiteur conditionnel est tenu de faire tout son possible pour que l'opération aboutisse, et que la preuve d'une collusion frauduleuse ne saurait reposer sur de simples spéculations. Enfin, la Cour tire les conséquences restitutoires de la caducité en condamnant les vendeurs à rembourser l'acompte, avec intérêts légaux à compter de la demande reconventionnelle. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 1er mars 2006, complété par un second compromis du 20 mars 2006 rédigé dans des termes identiques, les époux A. et B. cèdent à C. et D. une maison d'habitation pour le prix de 415.000 euros. Le contrat est assorti de deux conditions suspensives : l'obtention d'un prêt par les acquéreurs, qui disposaient d'un délai expirant à la fin du mois de mars 2006 pour « négocier avec la banque », et l'accord des parties sur le montant d'un acompte. Le 3 mai 2006, la Banque et Caisse d'Epargne de l'Etat accorde le prêt sollicité, mais sous une double condition : la constitution d'une hypothèque sur l'immeuble à acquérir et la constitution d'une hypothèque sur un immeuble appartenant aux époux E., lesquels devaient intervenir comme codébiteurs solidaires et réels. Un acompte de 10.000 euros est versé le 30 juin 2006. Par lettre du 11 décembre 2006, les acquéreurs sont convoqués chez le notaire en vue de la signature de l'acte authentique fixée au 9 janvier 2007. Les époux E. font savoir qu'ils refusent de consentir la garantie hypothécaire, de sorte que le prêt n'est jamais débloqué. Les acquéreurs annulent la transaction, et l'immeuble est finalement revendu à un tiers en 2009. Saisi par les vendeurs d'une demande en dommages-intérêts de 122.210,55 euros pour rupture unilatérale, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 4 juillet 2012, retient que la condition était accomplie et que les acquéreurs ont failli à leurs obligations. Il alloue aux vendeurs 450,82 euros de dommages-intérêts, mais fait droit à la demande reconventionnelle en restitution de l'acompte. Les vendeurs interjettent appel, en limitant leur recours à l'évaluation de leur préjudice et en réclamant 129.853,52 euros, tandis que les acquéreurs forment appel incident en soutenant que la condition ne s'est pas réalisée et que le contrat est caduc. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la condition suspensive d'obtention du prêt, dont la banque avait subordonné l'octroi à une garantie fournie par des tiers, pouvait être regardée comme défaillie, et si cette défaillance pouvait être imputée fautivement aux acquéreurs. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si la mise en œuvre de l'article 1178 du code civil, qui répute accomplie la condition dont le débiteur a empêché l'accomplissement, était justifiée par les allégations de collusion frauduleuse et de comportement déloyal des acquéreurs. La Cour répond en plusieurs temps. Elle qualifie d'abord les stipulations litigieuses de conditions suspensives, suspendant la formation même du contrat jusqu'à leur réalisation. Elle constate ensuite que l'offre de prêt était conditionnée à l'engagement de codébiteurs solidaires et hypothécaires, engagement que les époux E. ont refusé ; la condition d'obtention du crédit n'était donc pas réalisée, et le compromis est devenu caduc. La date exacte du refus est indifférente, car la convocation chez le notaire emportait prorogation implicite du délai de l'offre et les parties n'avaient fixé aucun terme à la condition. Sur le terrain de l'article 1178, la Cour rappelle que la mise en œuvre de cette disposition suppose une déf