Par un arrêt du 4 juin 2014, la Cour supérieure de justice du Grand-Duché de Luxembourg, siégeant en matière civile, réaffirme plusieurs principes structurants du contentieux de la construction en copropriété : l'effet dévolutif de l'appel en l'absence de limitation expresse, l'appréciation stricte de la notion de cause grave pour la révocation d'une ordonnance de clôture, la validité de la ratification ultérieure du mandat donné au syndic pour agir en justice, et la qualification des défauts d'étanchéité et de chauffage au regard de la garantie décennale de l'article 1646-1 du Code civil. La décision précise également que les juges peuvent s'écarter de l'avis de l'expert judiciaire seulement avec une grande prudence, et que les vices d'étanchéité, par leur gravité, relèvent des gros ouvrages. Elle confirme, en substance, la condamnation du promoteur-vendeur à la réparation en nature des désordres, tout en rectifiant le fondement textuel retenu en première instance. L'arrêt offre ainsi une illustration méthodique de la mise en œuvre de la garantie spéciale du vendeur d'immeuble à construire dans l'ordre juridique luxembourgeois. ## I. Faits et procédure Un promoteur-vendeur a érigé une résidence dont les acquéreurs ont pris possession au printemps 2001. Par exploit du 6 octobre 2008, le syndicat des copropriétaires a assigné le promoteur devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg afin d'obtenir sa condamnation à effectuer, ou faire effectuer à ses frais, divers travaux de remise en état, et l'autorisation de les faire exécuter lui-même à défaut d'exécution dans le délai imparti. Une expertise judiciaire, dressée le 8 novembre 2010, a mis en évidence des dégradations des enduits de façade, des infiltrations, des dépôts d'algues et de mousses, des défauts d'exécution du revêtement de sol de l'entrée, l'absence d'isolation thermique des pignons, une alimentation insuffisante en comburant de l'installation de chauffage, ainsi que des traces de moisissure dans le garage. Le coût de réparation a été évalué à 174.349,20 euros. Par jugement du 21 mars 2012, le tribunal d'arrondissement a notamment refusé la révocation de l'ordonnance de clôture sollicitée par le promoteur, retenu la responsabilité contractuelle de ce dernier, et ordonné la réparation en nature des vices, avec faculté pour le syndicat de faire procéder aux travaux à ses frais en cas de carence. Le promoteur a interjeté appel par exploit du 30 mai 2012. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La recevabilité de l'appel.** L'intimé soutenait, d'une part, que l'appelant avait limité la portée de son appel à la question de la mise en intervention de tiers, et, d'autre part, qu'il avait acquiescé à la demande originaire et contrevenu au principe général de cohérence. La Cour écarte ces moyens. Elle relève que les moyens d'irrecevabilité touchant à des règles substantielles, et non de pure forme, n'avaient pas à être soulevés in limine litis. Elle rappelle ensuite que l'effet dévolutif de l'appel porte, en principe, l'ensemble du litige devant la juridiction d'appel, sauf limitation clairement exprimée ou acquiescement ; or le dispositif de l'acte d'appel tendait à la mise à néant intégrale du jugement. L'appelant conservait la faculté d'invoquer des moyens nouveaux. L'acquiescement suppose une soumission aux prétentions adverses, que la Cour ne décèle pas, dès lors que le promoteur avait contesté la réparation en nature. Enfin, la Cour juge que la présentation d'un moyen nouveau en appel ne heurte pas le principe de cohérence, l'appelant n'ayant jamais pris position sur le rapport d'expertise en première instance. **2. La qualité du syndic.** L'article 14, alinéa 5, de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété subordonne l'action en justice du syndic à l'autorisation de l'assemblée générale. La Cour admet qu'une telle décision puisse intervenir en cours d'instance, voire être produite pour la première fois en appel, de sorte que la ratification est valable. Elle retient que le procès-verbal de l'assemblée du 7 janvier 2009, adopté à l'unanimité, établit l'habilitation. Surtout, elle précise qu'une irrégularité formelle dans la prise de décision ne peut être invoquée que par les copropriétaires, les dispositions protectrices étant édictées dans leur seul intérêt. **3. La prescription et la qualification des désordres.** L'appelant invoquait l'expiration de la garantie biennale et décennale, le point de départ étant la prise de possession de 2001. La Cour répond qu'une fois les vices qualifiés de gros ouvrages, le