Voici un commentaire académique et praticien de l’ordonnance de référé rendue le 2 janvier 2019 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, rédigé pour la revue *Korpus*. *** La présente ordonnance, rendue en matière de référé ordinaire, apporte une illustration topique de la mise en œuvre des pouvoirs du juge de l’évidence face à l’inexécution prolongée d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En l’espèce, le juge des référés luxembourgeois qualifie de « trouble manifestement illicite » le maintien de l’arrêt d’un chantier de construction au-delà du délai nécessaire à la résolution de difficultés techniques imprévues. Si la suspension initiale des travaux était justifiée par des impératifs de stabilité des immeubles voisins, la carence du promoteur, une fois les solutions techniques entérinées, constitue une violation caractérisée de ses obligations contractuelles de résultat. La décision est remarquable par son pragmatisme : le juge ordonne l’achèvement des ouvrages sous astreinte, tout en substituant au délai de six mois réclamé par les acquéreurs un délai de treize mois, jugé plus conforme à la réalité technique du chantier. Par ailleurs, l’ordonnance souligne la subsidiarité de l’expertise préventive (article 350 du NCPC) lorsque la mesure d’exécution forcée par provision est ordonnée, reportant l’examen de la mesure d’instruction à une date ultérieure pour en apprécier l’utilité résiduelle. ## I. Faits et procédure Au cours de l’été 2016, plusieurs acquéreurs (les consorts A, B, C, D, E, F et G) ont conclu des contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) avec la société SOC1 pour l’acquisition de lots dans une résidence dénommée « RES) ». Le promoteur s’était engagé à livrer les ouvrages pour la fin du mois de juillet 2018. Le chantier a été interrompu en 2017 suite à l’apparition de désordres sur un immeuble voisin appartenant à Monsieur I. Une expertise judiciaire, confiée à l’expert ZEUTZIUS, a préconisé des mesures de stabilisation (micropieux). Bien qu’une solution technique alternative ait été validée par l’expert et acceptée par le voisin dès janvier 2018, la société SOC1 n’a pas repris les travaux. Face à cette inertie et après des mises en demeure infructueuses, les acquéreurs ont assigné le promoteur, son gérant (H) et la banque garante (BQUE) devant le juge des référés. Les demandeurs sollicitaient, à titre principal, la condamnation de la société SOC1 à achever les travaux sous astreinte dans un délai de six mois et, à titre subsidiaire (ou principal selon les conclusions), la nomination d’un expert sur le fondement de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC) pour constater l’état d’inachèvement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le juge des référés était saisi d’une double problématique : 1. L’arrêt prolongé d’un chantier de construction, après résolution des obstacles techniques initiaux, constitue-t-il un trouble manifestement illicite justifiant une injonction de faire sur le fondement de l’article 933 du NCPC ? 2. Une mesure d’expertise *in futurum* est-elle justifiée lorsque le juge ordonne simultanément l’exécution forcée des travaux ? **Sur le trouble manifestement illicite :** Le juge rappelle que l’article 933, alinéa 1er du NCPC permet de prescrire des mesures de remise en état pour faire cesser un trouble manifestement illicite, défini comme toute perturbation résultant d’une violation évidente d’une règle de droit. En l’espèce, le juge relève que si l’arrêt des travaux en 2017 était légitime (force majeure ou cause légitime de suspension liée à la sécurité des voisins), le maintien de cet arrêt après janvier 2018 — date à laquelle une solution technique avait été avalisée — ne repose sur aucun motif valable. Le promoteur ne contestant ni les contrats, ni l’absence de reprise, le juge considère que cette carence contractuelle constitue un trouble manifestement illicite. **Sur l’injonction d’achèvement et l’astreinte :** Faisant application des articles 1134 et 1184 du Code civil, le juge ordonne l’achèvement des travaux. Toutefois, il exerce son pouvoir souverain d’appréciation sur le délai : estimant le délai de six mois requis par les demandeurs irréaliste au regard de l’état d’avancement (seules les fondations étant posées), il accorde treize mois au promoteur. Pour garantir l’efficacité de la décision, il assortit cette condamnation d’une astreinte de 110 euros par jour de retard et par lot. **Sur l’expertise :** Le juge estime que la demande de nomination d’un expert est prématurée dès lors qu’il est fait droit à la demande d