La présente ordonnance de référé rendue par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg le 25 février 2022 rappelle, dans le contexte d'une vente immobilière assortie d'une clause de non-garantie, que le juge des référés, statuant sommairement, ne saurait trancher la question de la connaissance effective du vice par le vendeur ni la distinction entre vices apparents et vices cachés, ces questions relevant du juge du fond. Elle précise surtout que la demande d'expertise fondée sur l'article 350 du nouveau code de procédure civile suppose la démonstration d'un motif légitime et de l'utilité de la mesure, lesquels font défaut lorsque le demandeur dispose déjà d'éléments de preuve suffisants, en l'occurrence un rapport d'expertise unilatéral mais suffisamment motivé. Le caractère non contradictoire d'un tel rapport ne suffit pas à justifier une nouvelle expertise, dès lors qu'il peut être produit et discuté devant le juge du fond. Enfin, les demandes fondées sur les articles 932 et 933 du même code sont rejetées faute d'urgence, c'est-à-dire de risque imminent de dépérissement des preuves ou de dommage imminent à prévenir. La décision illustre ainsi la fonction strictement préventive et subsidiaire du référé probatoire. ## I. Faits et procédure Par acte d'huissier du 16 décembre 2021, les époux A.) et B.) ont assigné C.) et D.) devant le président du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise. Ils avaient acquis, par acte de vente du 15 juin 2021, une maison d'habitation récemment rénovée. Après leur entrée en jouissance, le 17 juillet 2021, ils ont constaté des traces d'humidité, des moisissures et des taches noirâtres derrière les meubles intégrés de la cuisine. Ils se prévalaient d'un rapport d'expertise daté du 15 octobre 2021, établi à leur demande par le bureau WIES. Si la contresignature en était attribuée à l'expert Steve MOLITOR, il apparaissait que la visite des lieux du 12 octobre 2021 avait été effectuée par l'expert Tom WIES, auteur réel du rapport. Ce document évaluait les travaux de remise en état à environ 15.000 euros et attribuait l'humidité à une remontée capillaire combinée à une infiltration par le mur arrière enterré. Les défendeurs opposaient à la demande une clause de non-garantie figurant à la page trois de l'acte de vente, excluant tout recours du chef des vices, apparents ou cachés, sous réserve de l'article 1646-1 du Code civil. Ils soutenaient en outre que les désordres pouvaient résulter des inondations du 14 juillet 2021, postérieures à la vente mais antérieures à l'entrée en jouissance. Le juge des référés a examiné successivement la recevabilité de la demande, son bien-fondé au regard de l'article 350 du nouveau code de procédure civile, puis au regard des articles 932 et 933 du même code. L'affaire a été plaidée à l'audience du 10 février 2022, puis mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : la clause de non-garantie fait-elle obstacle à la demande ?** Le juge rappelle qu'une clause limitative de garantie insérée dans une vente immobilière par un vendeur occasionnel est en principe valable, mais qu'elle ne saurait produire effet si le vendeur avait connaissance du vice (art. 1643 du Code civil). Toutefois, le rapport ne précisant pas la date d'apparition des désordres, il n'est pas possible, sans examen approfondi des éléments du dossier, de déterminer si les vendeurs connaissaient le vice au jour de la vente. Ces questions — caractère apparent ou caché du vice, bonne ou mauvaise foi des vendeurs — échappent à l'appréciation sommaire du juge des référés. Le moyen d'irrecevabilité est donc rejeté. **Deuxième question : la demande fondée sur l'article 350 du nouveau code de procédure civile est-elle fondée ?** Ce texte exige un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits litigieux. Le juge relève que la mesure est dépourvue d'utilité lorsque le demandeur dispose déjà de moyens de preuve suffisants (Cass. com., 18 févr. 1986). En l'espèce, le rapport WIES, fondé sur une inspection, des photographies et des mesures d'humidité, contient une analyse suffisamment détaillée et motivée. Son caractère unilatéral et non contradictoire ne justifie pas, à lui seul, une nouvelle expertise, dès lors qu'il peut être versé aux débats et discuté devant le juge du fond, qui seul apprécie son mérite et peut ordonner une expertise ou un complément. La preuve de l'utilité de la mesure n'étant pas rapportée, la demande