L’ordonnance rendue le 1er avril 2022 par le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de référés, apporte une précision procédurale essentielle quant à la mise en œuvre de l’article 22 de la loi modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Saisi d’une demande de nomination d’un administrateur provisoire en raison de la carence alléguée dans la gestion d’une copropriété, le juge des référés rappelle la rigueur du formalisme préalable à la saisine judiciaire. La décision souligne que l’existence d’un syndic de fait — en l’espèce le copropriétaire majoritaire ayant assumé la gestion après la démission du syndic professionnel — impose au demandeur d’orienter ses diligences et sa mise en demeure vers ce gestionnaire effectif. En l’absence d’une mise en demeure préalable de quinze jours restée infructueuse adressée à celui qui exerce réellement les fonctions, la demande de nomination d’un administrateur provisoire est déclarée irrecevable. Cette solution consacre une approche pragmatique de la notion de syndic, tout en sanctionnant strictement le non-respect des conditions de recevabilité prévues par le législateur, garantissant ainsi le caractère subsidiaire de l’intervention judiciaire dans l’administration des copropriétés. ## I. Faits et procédure Le litige concerne une copropriété sise à Luxembourg, composée de deux copropriétaires : la partie demanderesse (A), détenant une quote-part minoritaire, et la partie défenderesse (C), copropriétaire majoritaire. Un syndic professionnel (B) avait été nommé par ordonnance en 2010, mais avait démissionné de ses fonctions le 15 juillet 2013. Depuis cette démission, aucun nouveau syndic n'a été formellement désigné. Toutefois, le copropriétaire majoritaire (C) a pris en charge certaines tâches de gestion, notamment la répartition des charges. Le demandeur (A) invoque une mésentente profonde, le refus de signer le cadastre vertical, l'absence de communication des décomptes de charges et l'absence de tenue d'assemblées générales. Le 21 septembre 2019, A a mis en demeure l'ancien syndic (B) d'exercer ses fonctions. Le 19 février 2021, il a également mis en demeure C de lui communiquer les décomptes de charges. Par exploit d'huissier du 27 décembre 2021, A a assigné B et C devant le juge des référés aux fins de voir nommer un administrateur provisoire sur base de l'article 22 de la loi du 16 mai 1975 et d'obtenir la restitution de fonds par B. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est confronté à deux questions principales : d'une part, la validité de l'assignation au regard de l'article 154 du Nouveau Code de procédure civile (NCPC) et, d'autre part, la recevabilité de la demande de nomination d'un administrateur provisoire en présence d'un syndic de fait. **Sur le libellé obscur :** Le défendeur C soulevait la nullité de l'assignation, faute de description précise de la mission de l'administrateur. Le juge rejette ce moyen, considérant que l'objet de la demande était suffisamment clair pour permettre à la défense de s'organiser, la mission d'un administrateur provisoire étant par nature classique (mise en place d'un nouveau syndic). **Sur la nomination de l'administrateur provisoire :** Le juge se fonde sur l'article 22, alinéas 1 et 2, de la loi du 16 mai 1975. Ce texte conditionne la saisine du président du tribunal à une mise en demeure du syndic restée infructueuse pendant quinze jours. Le tribunal relève que : 1. L'ancien syndic (B) a démissionné en 2013 et n'a plus exercé aucune mission depuis lors, rendant la mise en demeure de 2019 inopérante à son égard. 2. Le copropriétaire majoritaire (C) s'est « érigé en syndic de fait » en assumant la gestion et la répartition des charges. 3. Bien que A ait adressé une mise en demeure à C en