Voici un commentaire d'arrêt rédigé selon les standards de la revue *Korpus*, analysant la décision du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg du 13 janvier 2023. *** Par un jugement rigoureux, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg précise les contours de la garantie des vices cachés (article 1641 du Code civil) et de l’obligation d’information du vendeur dans le cadre d’une mutation immobilière. La décision souligne l’importance de l’appréciation *in abstracto* du caractère apparent ou caché du vice, en se référant au standard de l’acheteur d’une diligence moyenne. Le Tribunal consacre une solution pragmatique : la négociation d’une réduction substantielle du prix de vente, motivée par des désordres constatés lors des visites, emporte la qualification de vices apparents pour ces derniers. En acceptant une réfaction du prix en amont de l’acte authentique, l’acquéreur est présumé s’être convaincu de l’état du bien, purgeant ainsi les défauts de leur caractère occulte. Par ailleurs, la décision rappelle que si les clauses d’exclusion de garantie sont valables, elles ne sauraient couvrir les vices dont le vendeur avait connaissance, tout en soulignant que la preuve de cette connaissance est facilitée par l’antériorité de travaux de réparation infructueux. Cette jurisprudence renforce la sécurité juridique des transactions en liant étroitement le processus de négociation tarifaire à l’étendue des garanties post-contractuelles. ## I. Faits et procédure Le 6 juillet 2020, les consorts Groupe 1 (les acquéreurs) ont acquis des consorts Groupe 2 et de la partie Personne 5 (les vendeurs, venant pour certains aux droits d'une succession) une maison d'habitation sise à Luxembourg pour le prix de 935 000 euros. L’acte notarié stipulait une clause de prise en l’état ainsi qu’une clause d’exclusion de garantie pour les vices de construction ou dégradations, pour autant qu’ils soient apparents. Dès l’entrée en jouissance, les acquéreurs ont dénoncé divers désordres affectant la véranda (fissurations, désolidarisation structurelle), le portail électrique et la porte de garage. Une expertise judiciaire, ordonnée en référé le 23 octobre 2020 et déposée le 30 juin 2021, a chiffré les travaux de remise en état à 169 270,92 euros TTC. Les acquéreurs ont alors assigné les vendeurs au fond le 30 juillet 2021, sollicitant, sur le fondement de l’obligation d’information (art. 1135 C. civ.) et de la garantie des vices cachés (art. 1641 C. civ.), le paiement de la moitié des frais de remise en état pour chaque acquéreur, ainsi que des dommages-intérêts pour trouble de jouissance et le remboursement des frais d’expertise et d’avocat. Les vendeurs ont opposé le caractère apparent des vices, l’existence d’une réduction de prix de 50 000 euros déjà consentie lors de la vente pour compenser l’état de la véranda, et leur bonne foi en tant qu’héritiers. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal devait principalement déterminer si les désordres structurels de la véranda et les dysfonctionnements des automatismes (portail et garage) constituaient des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil, ou s’ils étaient couverts par les clauses de l’acte de vente en tant que vices apparents. **Sur la qualification du vice (apparent vs caché) :** Le Tribunal rappelle que le caractère caché du vice s'apprécie par rapport à un acheteur de diligence moyenne. Un vice est apparent s'il peut être décelé