Rép. n° 267/23
du 26.1.2023
Audience publique du vingt-six janvier
deux mille vingt-trois
---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de
Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le
jugement qui suit
dans la cause
entre
- PERSONNE1.) et
- PERSONNE2.),
demeurant tous deux à L-ADRESSE1.) ;
parties demanderesses,
comparant par Maître AVOCAT1.), avocat, en remplacement de Maître
AVOCAT2.), avocat à la Cour, demeurant toutes deux à (...) ;
et
- PERSONNE3.) et
- PERSONNE4.),
demeurant tous deux à L-ADRESSE2.) ;
parties défenderesses,
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comparant par Maître AVOCAT3.), avocat à la Cour, demeurant à (...).
Faits
L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement –
déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 19 avril 2022.
Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique
du jeudi, 19 mai 2022 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle elle fut refixée à
l’audience publique du jeudi, 29 septembre 2022 à 9 heures, salle JP 0.15.
L’affaire ayant été décommandée, elle fut réappelée à l’audience publique du
jeudi, 6 octobre 2022 à 15 heures, salle JP 0.02.
Après deux remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du
jeudi, 12 janvier 2023 à 9 heures, salle JP 0.15.
Les requérants, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), comparurent par Maître
AVOCAT1.), avocat, en remplacement de Maître AVOCAT2.), avocat à la Cour,
tandis que les défendeurs, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), comparurent par
Maître AVOCAT3.), avocat à la Cour.
Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions.
Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce
jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,
le jugement qui suit :
A. Les faits constants
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont propriétaires d’un bien immobilier sis à LADRESSE3.).
B. La procédure et les prétentions des parties
Par requête déposée en date du 19 avril 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
ont sollicité la convocation d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) devant le tribunal de
paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, pour :
voir dire qu’un bail conclu oralement en 2020 est résilié aux torts exclusifs des
parties défenderesses ;
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voir condamner les parties défenderesses à déguerpir des lieux occupés dans
un délai de huit jours à partir de la notification du jugement à intervenir ;
voir ordonner le déguerpissement des lieux occupés par les parties
défenderesses et faute de ce faire dans le délai imparti, les voir expulser par
la force publique ;
voir condamner les parties défenderesses à payer aux parties requérantes une
indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau
Code de procédure civile ;
voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance.
A l’audience du Tribunal du 12 janvier 2023, les parties se sont accordées à limiter
les débats à la recevabilité de l’acte introductif d’instance.
C. L’argumentaire des parties
Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)
concluent à la compétence du tribunal saisi en application de l’article 3, 3° du
Nouveau Code de procédure civile. Le juge de paix serait matériellement compétent
pour connaître de leur demande qui aurait trait au paiement d’indemnités
d’occupation ainsi qu’à l’expulsion des lieux occupés sans droit. Ils estiment par
ailleurs que leur demande introduite par voie de requête en l’absence de tout contrat
de bail serait recevable.
PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font en effet exposer qu’ils ont donné en
location une pièce par un contrat de bail oral pour une durée indéterminée avec
possibilité pour chaque partie de dénoncer ledit contrat de bail au moins trois mois
à l’avance par lettre recommandée. Selon les parties demanderesses, ce contrat de
bail a été conclu avec le seul sieur PERSONNE3.) dans les termes suivants : « que les
lieux loués se seront utilisés par une personne sur une partie du rez-de-chaussée sans
toutefois pouvoir y stocker le moindre effet personnel. » Le loyer et les charges ont été
fixés à 300 euros par mois.
PERSONNE3.) et PERSONNE4.) invoquent l’irrecevabilité de la demande au
motif qu’elle a été introduite par voie de requête au lieu d’avoir été introduite par
voie de citation. Ils renvoient à un jugement d’appel rendu récemment et ayant toisé
ce problème ainsi qu’à une lecture combinée des articles 19 et 20 de la loi modifiée
du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation. En l’espèce, les parties
n’auraient conclu ni bail à loyer prévu par ladite loi ni bail commercial, de sorte que
la requête du 19 avril 2022 serait à déclarer irrecevable.
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Les parties requérantes font répliquer que le bail en question serait à qualifier de
bail commercial, alors qu’il avait été convenu qu’PERSONNE3.) y exerce ses
activités d’artiste-peintre. Sur question du Tribunal, le mandataire des parties
demanderesses a déclaré qu’aucune des parties en question n’était commerçante et
que les activités d’artiste-peintre d’PERSONNE3.) ne constituaient pas une activité
commerciale.
Par un courrier entré le 12 janvier 2023 en cours de délibéré et après les débats à
l’audience, le mandataire de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) souligne cependant
que « s’agissant du contrat de bail usuel conclu entre parties, il ne peut s’agir d’un bail
commercial alors qu’aucun éléments corporel ou incorporel qui fasse partie de la définition
du contrat de bail n’est réuni en l’espèce. »
La demande de rupture du délibéré contenue dans ledit courrier n’est pas fondée,
alors qu’aucun élément nouveau a été soumis au Tribunal.
D. L’appréciation du Tribunal
En l’espèce, les parties sont en désaccord concernant la recevabilité de la
demande introduite par voie de requête.
L’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile dispose que le juge de paix
est compétent pour connaître tant des « contestations entre bailleurs et locataires
relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » que des « demandes en
paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles
soient ou non la suite d’une convention ».
Suivant l’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage
d’habitation, le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour
connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives à
l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles.
D’après l’article 20 de cette loi, la demande portée devant le juge de paix
conformément à l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée
par simple requête sur papier libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant
d’exemplaires qu’il y a des parties en cause.
« L’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation
prévoit que :
« (…)
(2) Sous réserve des dispositions des articles 16 à 18, la présente loi s’applique
exclusivement à la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage
d’habitation à des personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat
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de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par le locataire en cours
de contrat ».
Le paragraphe 2 de l’article 1er précité limite donc l’application de la loi modifiée du 21
septembre 2006 à « la location, par un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage
d’habitation à des personnes physiques ».
Etant donné qu’en l’espèce, les parties n’avaient pas conclu de bail, écrit ou verbal, la loi
modifiée du 21 septembre 2006 ne s’applique a priori pas à leur situation.
L’article 19 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation énonce
que « le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour connaître de toutes les
contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux
d’immeubles (…) ».
L’article 20 poursuit que « la demande portée devant le juge de paix conformément à
l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile sera formée par simple requête sur papier
libre à déposer au greffe de la justice de paix en autant d’exemplaires qu’il y a de parties en
cause ».
Il résulte de la lecture combinée de ces articles que le juge de paix « compétent pour
connaître des contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution
des baux d’immeubles » conformément à l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile
est saisi « par simple requête sur papier libre ».
La lecture que la société à responsabilité limitée […] fait des dispositions en question, à
savoir que le renvoi par l’article 20 aux dispositions de l’article 3, 3° du nouveau code de
procédure – prévoyant la compétence du juge de paix tant en ce qui concerne les «
contestations entre bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux
d’immeubles » qu’en ce qui concerne « les demandes en paiement d’indemnités d’occupation
et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention
» - impliquerait la possibilité de saisir le juge de paix par voie de requête en cas de « demande
en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit », est
partant à rejeter.
La préoccupation du législateur d’unifier la compétence du juge de paix en matière de bail
à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre invoquée par la société à responsabilité
limitée […] n’est pas remise en cause par la lecture que fait le tribunal de céans des
dispositions en question.
En effet, le juge de paix est compétent pour connaître tant des « contestations entre
bailleurs et locataires relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles » que des
« demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans
droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention » tel que le prévoit l’article 3, 3° du
nouveau code de procédure.
Cependant, pour les « demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion
de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas la suite d’une convention, devront être
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introduites par voie de citation à défaut de disposition dérogatoire prévoyant la saisine par
voie de requête.
La société à responsabilité limitée […] invoque encore que certaines demandes relatives à
des immeubles exclus du champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006,
doivent être introduites par voie de requête.
En effet, les demandes relatives à certains contrats, expressément exclus du champ
d’application de la loi modifiée du 21 septembre 2006 par l’article 1er paragraphe 3, doivent
être introduites par voie de requête.
Ledit article prévoit en son paragraphe 3 que
« La loi ne s’applique pas :
a) aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou
affectés à l’exercice d’une profession libérale ;
b) aux résidences secondaires ;
c) aux locaux ne formant pas l’accessoire du logement ;
d) aux chambres d’hôtel ;
e) aux structures d’hébergement réservées au logement provisoire d’étrangers visés par
la loi du 16 décembre 2008 concernant l’accueil et l’intégration des étrangers au GrandDuché de Luxembourg ;
f) aux logements meublés ou non-meublés dans des structures d’hébergement spéciales
telles que maisons de retraite, centres intégrés pour personnes âgées, centres de gériatrie,
centres pour personnes handicapées, et notamment les logements meublés ou non-meublés
dans les structures d’hébergement tombant sous la loi modifiée du 8 septembre 1998 réglant
les relations entre l’Etat et les organismes œuvrant dans les domaine social, familial et
thérapeutique ;
g) aux logements meublés ou non-meublés mis à disposition de personnes physiques à
titre d’aide sociale par un promoteur public au sens de l’article 16, alinéa 1er, de la loi
modifiée du 25 février 1979 concernant l’aide au logement, un office social, une association
sans but lucratif, une fondation ou une société d’impact sociétal régie par la loi modifiée du
12 décembre 2016 portant création des sociétés d’impact sociétal et dont le capital social est
constitué à 100 pour cent de parts d’impact, œuvrant dans le domaine du logement.
Toutefois, pour les immeubles visés au point a), les dispositions prévues par le chapitre V
concernant le règlement des litiges et celles prévues par le chapitre VIII concernant les
dispositions finales, abrogatoires et transitoires sont applicables. Pour les structures
d’hébergement et logements visés aux points e), f) et g), les dispositions prévues par le
chapitre V concernant le règlement des litiges sont applicables ».
Ainsi, les demandes concernant
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- les « immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou
affectés à l’exercice d’une profession libérale » visées au point a),
- celles concernant les « structures d’hébergement réservées au logement provisoire
d’étrangers » visées au point e) ainsi que
- celles concernant les « logements meublés ou non-meublés dans des structures
d’hébergement spéciales », respectivement les « logements meublés ou non-meublés mis à
disposition de personnes physiques à titre d’aide sociale » visées aux points f) et g),
doivent être introduites par voie de requête. En effet, pour ces immeubles, le législateur a
expressément prévu que « les dispositions prévues par le chapitre V concernant le règlement
des litiges » s’appliquaient.
Il n’existe cependant aucune disposition dérogatoire pour les « demandes en paiement
d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit » qui ne sont pas « la
suite d’une convention » pour reprendre les termes de l’article 3, 3° du nouveau code de
procédure civile.
C’est partant à juste titre que le juge de paix a retenu que la demande devait, en l’espèce,
être introduite par voie de citation et qu’il a déclaré la demande, introduite par voie de
requête, irrecevable » (cf. Trib. d’arrondissement de et à Luxembourg, IIIe chambre,
jugement 2022TALCH03/00165 du 8 novembre 2022, numéro du rôle : TAL-202202632).
En l’espèce, il est constant entre parties que le contrat conclu entre PERSONNE1.)
et PERSONNE2.) d’un côté et PERSONNE3.) de l’autre ne concerne pas un usage
d’habitation.
En effet, il ressort notamment des déclarations de PERSONNE1.) et
PERSONNE2.) ainsi que des photographies de l’intérieur de l’immeuble (pièce 2 de
Maître AVOCAT3.)) que l’immeuble en question ne revêt pas les caractéristiques
d’un lieu pouvant être habité (insalubrité, absence de sanitaires, pas de lit).
Au contraire, aux termes des plaidoiries à l’audience du 12 janvier 2023, les
parties avaient trouvé un accord quant à l’installation d’un atelier d’artiste-peintre
dans les lieux concernés.
Cette activité d’PERSONNE3.) n’est cependant pas de nature commerciale et
aucune des parties en cause n’est commerçante, de sorte que le bail en question n’est
pas un bail commercial.
Au vu des considérations en droit qui précèdent résultant du jugement précité et
en l’absence de tout contrat de bail écrit, la procédure de saisine du juge de paix par
requête, dérogatoire au droit commun, prévue par la loi modifiée du 21 septembre
2006 sur le bail à usage d’habitation respectivement les dispositions quant aux baux
commerciaux ne trouvent pas à s’appliquer au présent litige tendant à l’expulsion
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de prétendus occupants sans droit ni titre. Le litige est dès lors à introduire par voie
de citation et la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) introduite par voie de
requête est à déclarer irrecevable.
Les parties demanderesses n’établissant avoir rempli la condition d’iniquité
requise par l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, leur demande en
allocation d’une indemnité de procédure est à rejeter.
Les frais et dépens de l’instance sont à laisser à charge de PERSONNE1.) et
PERSONNE2.).
Par ces motifs
Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans
droit ni titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,
d i t la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) irrecevable ;
r e j e t t e la demande en allocation d’une indemnité de procédure et en déboute ;
l a i s s e les frais et dépens de l’instance à charge de PERSONNE1.) et
PERSONNE2.).
Ainsi fait, jugé et prononcé en notre audience publique à Luxembourg, date
qu’en tête, par Nous Paul LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté du greffier
Tom BAUER, qui ont signé le présent jugement.
(s.) Paul LAMBERT
(s.) Tom BAUER
