Par un jugement rigoureux en date du 27 janvier 2023, le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle les principes cardinaux régissant la défaillance des conditions suspensives dans les promesses synallagmatiques de vente immobilière. La question centrale portait sur la faculté pour l’acquéreur de renoncer unilatéralement à une condition suspensive d’obtention de prêt au motif d’un autofinancement ultérieur. Le Tribunal rejette cette prétention en affirmant que la clause de financement, sauf stipulation contraire expresse, est réputée stipulée dans l’intérêt des deux parties : elle protège l’acquéreur d’un engagement excessif, mais assure également au vendeur la certitude de la solvabilité de son cocontractant et la libération de son bien en cas d’échec. En conséquence, la renonciation ne peut être que conventionnelle et non unilatérale. Sur le plan probatoire, le Tribunal fait une application stricte de l’article 1341 du Code civil, écartant les témoignages visant à prouver « contre et outre » le contenu de l’acte écrit. Cette décision renforce la sécurité juridique des vendeurs face aux revirements stratégiques des acquéreurs et souligne l’importance d’une rédaction contractuelle précise quant à l’exclusivité de l’intérêt d’une condition. ## I. Faits et procédure Le DATE1, les époux PERSONNE3 (vendeurs) et les consorts GROUPE1 (acquéreurs) concluent un compromis de vente portant sur un immeuble à Bascharage pour un montant de 800 000 euros. La convention est assortie de deux conditions suspensives : l’obtention d’un financement bancaire dans un délai de quatre semaines (avec obligation de fournir une lettre d’acceptation ou de refus) et l’obtention d’une autorisation de construire pour une résidence de quatre appartements. Le délai de quatre semaines expire sans que les acquéreurs ne produisent de justificatif bancaire. Le 15 octobre 2020, les vendeurs constatent la caducité du compromis. Les acquéreurs répliquent le 19 octobre 2020 en affirmant renoncer aux conditions suspensives, arguant disposer de fonds propres suffisants. Face au refus des vendeurs de régulariser l’acte authentique, les acquéreurs les assignent en passation d’acte forcée ou, subsidiairement, en paiement de la clause pénale. Les vendeurs forment une demande reconventionnelle en résolution du contrat aux torts des acquéreurs avec application de la clause pénale de 10 %. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal devait répondre à deux questions essentielles : 1. Une partie peut-elle renoncer unilatéralement à une condition suspensive d’obtention de prêt après l’expiration du délai convenu ? 2. Quelle est la force probante d’un témoignage (celui de l’agent immobilier) face aux stipulations claires d’un compromis de vente écrit ? **Sur la nature de la condition suspensive :** Le Tribunal pose le principe que la défaillance d’une condition suspensive entraîne la caducité de plein droit de la promesse, dont chaque partie peut se prévaloir. Une exception n’existe que si la condition est stipulée dans l’intérêt *exclusif* d’une partie. Or, le Tribunal juge qu’une clause de financement sert l’intérêt des deux parties : - **L’acquéreur**, pour ne pas s’endetter sans ressources ; - **Le vendeur**, pour s’assurer de la solvabilité de l’acheteur et ne pas bloquer inutilement son bien sur le marché. Dès lors, la renonciation unilatérale par l’acquéreur est inopérante ; elle nécessite un « commun accord » des parties. **Sur la preuve de la renonciation :** Les acquéreurs tentaient de prouver, par une attestation de l’agent immobilier