Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg le 10 mars 2023 (n° 806/23) apporte une contribution utile au contentieux des charges locatives en droit luxembourgeois du bail à loyer. Il rappelle, d'une part, la summa divisio entre réparations locatives ou de menu entretien, à la charge du preneur en vertu de l'article 1754 du Code civil, et les réparations incombant au bailleur, et, d'autre part, le principe selon lequel les dégradations résultant de l'usage normal, de l'usure ou de la vétusté ne sauraient engager la responsabilité du locataire (article 1755 du Code civil). Le juge fait peser sur le bailleur demandeur la charge de la preuve de l'excès d'usure ou de la faute du locataire. La décision illustre, en outre, une technique de fixation équitable du préjudice, le juge retenant, à défaut d'éléments probants suffisants, une quote-part de 50 % des frais de débouchage ex aequo et bono. Le dispositif, qui réduit la créance du bailleur de 598,06 EUR sur un montant initialement réclamé de 986,65 EUR, met en lumière l'exigence probatoire rigoureuse pesant sur le bailleur dans la reddition des décomptes de charges. ## I. Faits et procédure Le litige oppose un bailleur, PERSONNE1.), à son locataire, PERSONNE2.), qui occupe les lieux depuis près de dix ans. Par requête déposée le 21 juillet 2022, le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme de 986,65 EUR, à titre de solde du décompte annuel de charges, assortie des intérêts légaux à compter d'une mise en demeure adressée par télécopie le 25 janvier 2022, subsidiairement de la demande en justice. Il réclame en outre l'exécution provisoire sans caution, une indemnité de procédure de 250 EUR et les dépens. Le bailleur conteste trois postes du décompte. Le premier, d'un montant de 626,12 EUR (quote-part du locataire), concerne cinq interventions de débouchage de canalisations, qu'il impute à la négligence des occupants, les pièces faisant état d'un bouchon de bouteille, de graisse et de papier. Le deuxième, de 90 EUR, vise une intervention sur la plaque de cuisson, qu'un technicien n'a pu identifier comme défectueuse. Le troisième, de 285 EUR, porte sur le remplacement de la serrure de la porte-fenêtre de la terrasse, que le bailleur qualifie de réparation locative. Le locataire soutient que les débouchages résultent d'un défaut d'entretien du bailleur, qui n'aurait jamais fait nettoyer les canalisations, et produit à cet effet une attestation testimoniale d'un gestionnaire d'immeuble. Il qualifie les deux autres interventions d'usure normale. Il forme une demande reconventionnelle en restitution d'un trop-payé de 14,47 EUR et conteste l'exécution provisoire ainsi que l'indemnité de procédure. L'affaire, retenue à l'audience du 13 février 2023, a été mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la charge de la preuve de l'imputabilité des dégradations au locataire.** Le tribunal rappelle que les réparations locatives ou de menu entretien incombent au locataire, par application de l'article 1754 du Code civil, lequel énumère notamment les serrures, les portes et les vitres, la liste n'étant qu'indicative puisque l'usage des lieux peut en étendre le champ. Il rappelle également, par la référence à l'article 1755 du même code, qu'aucune réparation de cette nature n'est à charge du preneur lorsqu'elle n'est occasionnée que par la vétusté ou la force majeure. Le juge en tire la conséquence probatoire que « il appartient, dès lors, au bailleur - partie demanderesse - d'établir l'existence des dégâts par lui allégués [...] et de prouver qu'ils dépassent l'usure normale/la vétusté ». **Deuxième problème : l'intervention sur la plaque de cuisson.** La facture du technicien ne faisant apparaître aucun défaut, le caractère utile ou nécessaire de l'intervention, réalisée à la demande du locataire, n'est pas établi. Les frais demeurent donc à la charge de celui-ci, et la demande du bailleur, à concurrence de 90 EUR, est déclarée fondée. **Troisième problème : le remplacement de la serrure.** Le tribunal admet la qualification de réparation locative de la serrure, mais refuse l'imputation des frais au preneur. La facture ne précise pas les dégâts ayant motivé le remplacement, et aucun élément probant ne permet d'en déterminer l'origine ou la nature. Le bailleur n'ayant pas établi que la dégradation excédait la vétusté, la demande de 285 EUR est rejetée. **Quatrième problème : l'imputabilité des frais de débouchage.** Le t