Les pièces du dossier font apparaître une ordonnance de référé rendue en matière de bail commercial, par laquelle la juge de paix de Luxembourg a déclaré irrecevable une demande d'expertise fondée sur l'article 15 du Nouveau Code de procédure civile, faute d'urgence et en raison de contestations sérieuses. La décision rappelle que l'article 350 NCPC, invoqué à titre principal, n'a pas vocation à s'appliquer en matière de bail, la compétence de référé du juge de paix trouvant son fondement dans les dispositions spéciales relatives au bail. Elle réaffirme la double condition du référé-urgence (urgence et absence de contestation sérieuse), précise que l'urgence s'apprécie au moment où la décision est prise, de manière à la fois subjective et objective, et qu'elle ne saurait être caractérisée lorsque l'expertise peut encore être utilement ordonnée par le juge du fond. En l'espèce, l'arrêt des travaux, l'absence de pièces établissant une défectuosité, la pendance d'une action au fond et la contestation de la réalité des non-conformités conduisent le juge à écarter la demande. Le raisonnement illustre la fonction strictement conservatoire du référé et la prudence avec laquelle il doit être mobilisé en matière de preuve. ## I. Faits et procédure La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.à r.l., preneuse à bail d'un local à usage commercial appartenant à la société en commandite simple SOCIETE2.) SARL & CIE, destiné à l'exploitation d'un coffee shop, a entrepris des travaux de rénovation. Elle soutient qu'au début de ces travaux, les radiateurs seraient apparus « enbétonnés », et que les entreprises mandatées auraient relevé que le local de chauffage, l'installation de chauffage et le tableau électrique n'étaient plus conformes. La bailleresse aurait alors interdit la poursuite des travaux sans procéder elle-même à la mise en conformité des installations. Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 23 mars 2023, la preneuse a fait citer la bailleresse en référé de bail à loyer afin d'obtenir la désignation d'un expert chargé de dresser l'état des lieux des installations, d'en apprécier les vices et non-conformités, de déterminer leur antériorité à la signature du bail, les moyens de remédiation et leur coût, ainsi que la durée de la remise en état. Elle fondait sa demande sur l'article 350 NCPC, subsidiairement sur l'article 15 du même code. La bailleresse s'y est opposée en soulevant, notamment, l'inapplicabilité de l'article 350 NCPC, l'existence d'une procédure au fond pendante, l'absence d'urgence et l'existence de contestations sérieuses. Elle relevait que les lieux avaient été visités avant la conclusion du bail, que les radiateurs étaient visibles lors de l'état des lieux d'entrée, et qu'elle n'avait pas été régulièrement informée des travaux conformément à l'article 12 du bail. La juge de paix a clos les débats à l'audience du 2 mai 2023, et l'ordonnance a été prononcée le 10 mai 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le fondement procédural de la demande.** Il s'agissait de déterminer si l'expertise pouvait être ordonnée sur le fondement de l'article 350 NCPC, relatif à la mesure d'instruction in futurum, ou de l'article 15 du même code, relatif au référé. Le juge écarte le premier fondement au motif que l'article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, en renvoyant aux articles 15, 16 et 17 NCPC, institue un référé spécial dont relèvent les mesures provisoires en matière de bail à loyer. Il convient cependant de relever que cet article 24 vise expressément le bail à usage d'habitation : le raisonnement de la juge, qui en étend la portée au bail commercial, repose donc sur une lecture extensive du texte, qui aurait mérité d'être explicitée, la compétence générale du juge de paix en matière de bail résultant par ailleurs de l'article 3, point 3, NCPC. **Deuxième problème : les conditions du référé-urgence.** Le juge rappelle que l'article 15 NCPC exige la réunion de deux conditions : l'urgence et l'absence de contestation sérieuse. L'urgence s'entend de la menace de perte imminente d'un élément de preuve ou du risque qu'un retard compromette les intérêts d'une partie. En matière d'expertise, elle se confond avec le caractère imminent de la disparition des traces matérielles à constater. Le juge souligne son caractère à la fois relatif (il s'apprécie au regard de la possibilité d'obtenir satisfaction devant le juge du fond) et objectif (il résulte de la nature des choses et non des convenances des parties), tout en se plaçant au jour de la décision. Appliquant ces