Synthèse doctrinale. Le jugement rendu par la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre, le 12 mai 2023 (rép. n° 1371/23, dossier L-BAIL-155/22), présente un intérêt pratique tenant à trois enseignements articulés. En premier lieu, il opère une distinction nette entre le loyer et l'indemnité d'occupation : après la résiliation du bail, la somme due par l'occupant sans titre n'est pas un loyer mais la réparation de la privation de jouissance subie par le bailleur, dont la mesure est la valeur locative. En second lieu, il rappelle que, en l'absence de clause expresse ou de disposition légale, la pluralité de débiteurs locatifs relève de l'obligation conjointe, non de la solidarité, qui ne se présume pas. Enfin, il tranche la question de la prescription des soldes de charges en qualifiant la demande de restitution de sommes versées en trop de répétition de l'indu, soumise à la prescription trentenaire et non à la prescription quinquennale. Le jugement illustre ainsi la rigueur du raisonnement sur la qualification des créances, qui commande en définitive leur régime juridique. ## I. Faits et procédure Les bailleurs, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont obtenu par jugement du 7 juillet 2021 la confirmation de la résiliation, pour besoin personnel avec effet au 1er mai 2020, du contrat de bail conclu avec PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ainsi que la condamnation de ces derniers au déguerpissement. Les locataires ayant quitté les lieux le 4 octobre 2021, les bailleurs ont, par requête déposée le 24 mars 2022, réclamé la somme de 6.000 euros, correspondant à des arriérés de loyers et d'avances sur charges pour les mois de juillet à octobre 2021 ou, subsidiairement, à des indemnités d'occupation pour la même somme. Lors des plaidoiries du 18 avril 2023, ils ont réduit leur demande à 4.500 euros, le loyer de juillet ayant été acquitté. Les défendeurs ont conclu au rejet, offrant tout au plus 3.000 euros, et ont formé une demande reconventionnelle en remboursement d'un solde créditeur de charges locatives pour les exercices 2017 à 2020, soit 3.912,49 euros. Les bailleurs ont opposé la prescription quinquennale pour l'exercice 2017, subsidiairement réclamé des indemnités d'occupation de 3.200 euros pour la période du 1er août au 4 octobre 2021, et contesté la mauvaise foi des locataires. Le tribunal a été saisi de l'ensemble de ces prétentions, ainsi que de demandes en allocation d'indemnités de procédure et d'exécution provisoire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait plusieurs questions de droit distinctes : la nature juridique de la somme réclamée après la libération des lieux ; son montant ; le caractère conjoint ou solidaire de l'obligation pesant sur les deux locataires ; la prescription applicable à la demande en remboursement d'un solde créditeur de charges ; et les conditions de l'exécution provisoire. **Sur la qualification de la créance.** Le tribunal constate que les locataires sont, depuis la résiliation, des occupants sans droit ni titre et qu'ils ont quitté les lieux le 4 octobre 2021. Il en déduit que la prestation due pour la période postérieure à la résiliation « ne constitue pas un loyer, mais une indemnité en raison de la privation de la jouissance subie par les bailleurs ». Cette qualification est déterminante : l'indemnité d'occupation a pour fonction de réparer le préjudice subi par le propriétaire du seul fait de l'occupation, et non de rémunérer un contrat qui a pris fin. **Sur le montant.** Le juge rappelle que l'indemnité se mesure en principe à la valeur locative du bien, laquelle peut coïncider avec l'ancien loyer, sauf à ce que les parties établissent un préjudice supérieur ou inférieur. Le montant est souverainement apprécié par le juge du fond, qui tient compte de la valeur locative réelle et de l'état des lieux. En l'absence d'éléments contraires, le tribunal retient la somme mensuelle de 1.500 euros réclamée par les bailleurs, non contestée par les locataires, et la fixe pour la période du 1er août au 4 octobre 2021, soit 3.200 euros, avec intérêts légaux à compter du 24 mars 2022. Les 4.500 euros initialement réclamés n'étaient donc pas entièrement justifiés. **Sur la solidarité.** Le tribunal relève qu'il n'existe pas de présomption de solidarité des loyers en cas de bail consenti à plusieurs locataires, et que l'obligation conjointe constitue le régime de droit commun en cas de pluralité de débiteurs. Les ob