Le jugement rendu par la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 12 mai 2023 (n° 1372/23), offre un éclairage net sur deux points cardinaux du droit luxembourgeois du bail d'habitation : l'exigence de précision des requêtes introductives d'instance et le régime des causes de résiliation du contrat de bail à usage d'habitation. Le juge y réaffirme, sous l'empire de la loi modifiée du 21 septembre 2006, que la résiliation par le bailleur ne peut reposer que sur les trois motifs limitativement énumérés à l'article 12 (2) de la loi, le transfert de propriété de l'immeuble ne constituant pas, en lui-même, un motif grave et légitime. La décision rejette ainsi l'action en résiliation et en déguerpissement fondée sur un projet de vente, tout en accueillant la demande en paiement d'arriérés de loyers, ce qui illustre la distinction entre le sort du contrat et celui des obligations pécuniaires nées de son exécution. Elle consacre également, par une appréciation des comportements du preneur, l'acceptation tacite des adaptations indiciaires du loyer, faute de contestation de sa part. ## I. Faits et procédure Par contrat du 30 septembre 2010, avec effet au 1er octobre 2010, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 700 euros, indexé selon une clause renvoyant à la « règle proportionnelle » ou aux « prescriptions légales s'il en existe ». Les bailleurs ont notifié une première résiliation par courrier du 28 juillet 2020, avec effet au 1er octobre 2020. La locataire étant demeurée dans les lieux, le mandataire des bailleurs lui a adressé, le 5 octobre 2021, un nouveau courrier de résiliation pour besoin personnel, motivé par l'intention de vendre l'appartement, avec un préavis de six mois. Deux instances ont été successivement introduites : la première, par requête déposée le 8 avril 2022 (rôle L-BAIL-179/22), tendait au paiement d'arriérés de loyers, à l'application d'une clause pénale, à la résiliation du bail aux torts de la locataire et au déguerpissement ; la seconde, par requête du 17 novembre 2022 (rôle L-BAIL-627/22), visait la résiliation du bail, la constatation d'une occupation sans droit ni titre à compter du 6 octobre 2021 et le déguerpissement. La défenderesse a soulevé, in limine litis, l'irrecevabilité des requêtes pour libellé obscur, puis contesté au fond la validité des deux résiliations, l'exigibilité des indexations et le montant réclamé. Les bailleurs ont ensuite renoncé à la clause pénale et aux arriérés d'indexation antérieurs à février 2022, et augmenté leur demande en paiement en cours d'instance. Le tribunal a joint les rôles et statué par un seul jugement. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La recevabilité des requêtes.** Le premier problème tenait à l'exigence de l'article 20 de la loi de 2006, qui impose à la requête d'indiquer sommairement les moyens et de préciser l'objet de la demande. Le tribunal rappelle que cette prescription suppose l'indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait fondant la demande, afin que le juge puisse identifier le fondement juridique et que le défendeur puisse organiser sa défense. Il opère une distinction classique entre l'objet de la demande, qui doit être énoncé « de façon claire et complète », et l'exposé des moyens, qui peut demeurer sommaire. Appréciant souverainement le libellé, il retient que les requêtes énoncent clairement la volonté des bailleurs de voir constater la résiliation et ordonner le déguerpissement : l'exception d'irrecevabilité est rejetée. **2. La validité de la résiliation.** Le tribunal rappelle que la loi de 2006 ne connaît que trois causes de résiliation du bail par le bailleur, énoncées à l'article 12 (2), a, b et c : le besoin personnel ou familial jusqu'au troisième degré, l'inexécution des obligations par le locataire, et l'existence d'autres motifs graves et légitimes, à établir par le bailleur. Le texte précise expressément que « le transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ». Le juge constate que le courrier du 28 juillet 2020 ne mentionne aucun motif, et que celui du 5 octobre 2021, qui invoque la vente de l'immeuble, ne relève d'aucune des causes légales. Il en déduit que les deux résiliations sont inopérantes, sans qu'il soit nécessaire de trancher les moyens tirés du défaut de respect du préavis. Interrogés expressément, les bailleurs ont indiqué ne pas fonder leur demande sur le non