# Commentaire de l'ordonnance du juge de paix de Luxembourg (bail à loyer) du 16 mai 2023, n° 1409/23 Par ordonnance de référé rendue sur le fondement de l'article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, combiné à l'article 15 du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, ordonne une expertise judiciaire à la demande d'un bailleur confronté à la suspension unilatérale des loyers par ses locataires, invoquant des désordres d'humidité et de moisissures. La décision réaffirme les conditions cumulatives du référé-urgence, à savoir l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, et rappelle que le juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable, ne saurait préjudicier au fond. Elle opère une appréciation nuancée de l'expertise unilatérale produite par les défendeurs, qu'elle écarte comme cause de contestation sérieuse en raison de son caractère imprécis et de sa commande par la gérance de l'immeuble, tout en retenant la réalité des désordres à partir des photographies versées et de l'absence de contestation de la bailleresse. Elle circonscrit enfin la mission de l'expert, en limitant son périmètre à l'appartement litigieux et en réservant à son appréciation le recours à des analyses biologiques. La décision présente un intérêt pratique certain en matière de contentieux locatif lié à l'habitat insalubre. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 10 avril 2018, une bailleresse, PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement situé à Luxembourg. Dès novembre 2018, les locataires signalèrent l'apparition de moisissures, à la suite de quoi des travaux d'assainissement, d'isolation, de peinture et de menuiserie furent réalisés au cours du premier trimestre 2019. Les plaintes reprirent en février 2023, date à laquelle les locataires cessèrent unilatéralement le paiement des loyers. Saisi par requête déposée le 4 avril 2023, la bailleresse sollicita la désignation d'un expert chargé de constater les désordres éventuellement affectant l'appartement, d'en rechercher les origines, de déterminer les remèdes et d'évaluer une éventuelle perte de jouissance, ainsi que l'exécution provisoire de la mesure. Les défendeurs s'opposèrent à l'expertise, se prévalant d'un rapport établi par la société SOCIETE1.) faisant état d'humidité et de condensation. Subsidiairement, ils proposèrent un élargissement de la mission, portant notamment sur des analyses biologiques des moisissures et sur l'extérieur de l'immeuble. L'affaire fut plaidée à l'audience du 4 mai 2023, puis mise en délibéré pour prononcé le 16 mai 2023. Le juge statua contradictoirement et en premier ressort. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Il revenait au juge de déterminer si, dans un litige locatif portant sur des désordres allégués, la demande d'expertise judiciaire présentée sur le fondement du référé-bail satisfait aux conditions de l'urgence et de l'absence de contestation sérieuse, alors même que les locataires se prévalent d'une expertise unilatérale contredisant la demande. **Sur la recevabilité et la compétence.** Le juge rappelle que, en vertu de l'article 3, point 3, du Nouveau Code de procédure civile, le juge de paix connaît des contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles. Il relève que l'article 24 de la loi du 21 septembre 2006 lui confère le pouvoir de prendre toutes mesures provisoires, de sorte que l'article 350 du Nouveau Code de procédure civile, relatif au référé ordinaire, n'a pas vocation à s'appliquer. La demande est déclarée recevable en la forme. **Sur les conditions du référé-urgence.** Le juge fonde son pouvoir sur l'article 15, a), du Nouveau Code de procédure civile, qui autorise l'ordonnance de mesures ne se heurtant pas à une contestation sérieuse ou justifiant l'existence d'un différend, en cas d'urgence. Il rappelle que l'urgence s'entend de la situation exigeant une intervention rapide pour éviter un préjudice certain, irréparable ou grave, qu'elle ne se confond pas avec la célérité et qu'elle s'apprécie au jour où le juge statue. Il énonce encore les principes gouvernant l'office du juge des référés : celui-ci ne peut « à la fois juger et dire le droit », sa compétence cesse dès qu'un moyen de défense sérieux est opposé, et il ne saurait préjudicier au fond sous peine d'irrecevabilité. **Sur