La présente décision du tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, rendue le 23 mai 2023 sous le numéro 1495/23 (dossiers nos L-BAIL-138/22 et L-BAIL-650/22), éclaire deux principes cardinaux du droit locatif. D'une part, le juge refuse d'ordonner une expertise destinée à suppléer la carence probatoire du locataire qui allègue des infiltrations et des moisissures sans offrir le moindre commencement de preuve, rappelant le caractère subsidiaire de la mesure d'instruction au regard de l'article 351 du Nouveau Code de procédure civile. D'autre part, il tient pour fondée la demande en paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, en relevant que l'obligation de payer le prix constitue l'obligation principale du preneur (article 1728 du Code civil), que la perte de jouissance invoquée n'est pas établie, et qu'un tel défaut de paiement justifie la résiliation du bail et le déguerpissement. La décision précise enfin la nature de l'indemnité de relocation, dont le cours ne débute qu'à la remise effective du bien au bailleur, de sorte que sa demande, formée alors que le locataire occupe toujours les lieux, est déclarée irrecevable comme prématurée. ## I. Faits et procédure Le litige oppose un locataire, occupant depuis 1978 un appartement appartenant à la succession d'un défunt dont les deux fils semblaient être les propriétaires, à ces derniers. Le locataire se plaint d'infiltrations d'eau et de moisissures, qu'il attribue à un défaut d'entretien des bailleurs, et sollicite en conséquence la remise en état des lieux, diverses indemnités pour perte de jouissance, la restitution de sommes correspondant à un trop-perçu sur les charges, ainsi que la prise en charge d'une intervention de chauffage. Par une mise en demeure du 27 mai 2021, il avait sommé les bailleurs d'agir, sans résultat. De son côté, l'un des bailleurs, attributaire du logement dans le cadre de la liquidation successorale, avait conclu avec le locataire un nouveau contrat de bail le 1er décembre 2020. Il agit en paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges, sollicite la résiliation du bail, le déguerpissement du locataire et une indemnité de relocation. Les deux affaires, enregistrées sous les numéros 138/22 et 650/22, furent jointes. Le défendeur sub 1) ne comparut pas, mais le jugement fut rendu contradictoirement à son égard en application de l'article 84 du Nouveau Code de procédure civile. Au cours des plaidoiries, le locataire renonça à plusieurs de ses prétentions (vérification des décomptes de charges, somme de 176,19 euros, indemnisation de son épouse, astreintes), dont il lui fut donné acte. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était d'abord confronté à la question de savoir si une mesure d'expertise pouvait être ordonnée pour établir l'existence de désordres locatifs non démontrés. Il répond par la négative : la mesure d'instruction ne saurait pallier la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Le locataire n'ayant versé aucune pièce, pas même une photographie, l'existence des dégâts n'étant pas établie, ses demandes de remise en état et d'indemnisation pour perte de jouissance sont rejetées, de même que celle relative à la facture de chauffage, faute de justification de ce qu'elle incombait aux bailleurs. Le second problème concernait le bien-fondé de la demande en paiement des loyers impayés, et le moyen du locataire tiré d'une exception d'inexécution fondée sur la perte de jouissance. Le juge relève que l'obligation de payer le loyer constitue l'obligation principale du preneur, le prix étant la contrepartie de la jouissance locative. Faute pour le locataire d'établir la perte de jouissance alléguée, son moyen est écarté. La somme de 8.510 euros est allouée avec intérêts légaux, les intérêts courant sur 8.160 euros à compter de la demande du 29 novembre 2022 et sur 350 euros à compter de l'augmentation de la demande du 2 mai 2023. La demande additionnelle, portant sur des échéances postérieures à l'introduction de l'instance, est jugée recevable en ce qu'elle présente un lien suffisant avec la demande originaire. Le juge en déduit que le non-paiement des loyers et des avances aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du preneur justifiant la résiliation du bail, avec condamnation au déguerpissement dans un délai de quarante jours, et autorisation d'expulsion aux frais du locataire. Enfin, s'agissant de l'indemnité de relocation fondée sur l'article 1760 du Code civil, le tribunal rappelle qu'elle tend à réparer la perte de revenus pendant le délai nécessaire à la relocation, et