Le présent jugement de la justice de paix de Luxembourg du 25 mai 2023 (n° 1535/23, rôle L-BAIL-31/23) apporte une contribution utile à la jurisprudence relative à la résiliation judiciaire du bail d'habitation pour motif grave et légitime tiré de travaux de rénovation. Le juge y affirme qu'un bailleur peut valablement résilier le bail pour réaliser des travaux, à condition d'établir non seulement la réalité d'une utilité objective des travaux, qui n'a pas besoin de revêtir la forme d'une nécessité absolue, mais aussi l'impossibilité pour le locataire de se maintenir dans les lieux pendant leur exécution, ainsi que la sincérité de son intention de les réaliser. La décision précise en outre le régime du délai de résiliation, en retenant qu'un congé donné prématurément n'est pas nul mais produit ses effets à la date où il aurait pu être donné. Elle fixe enfin l'indemnité d'occupation, accorde un délai de déguerpissement de trois mois en considération de la situation sociale du locataire et refuse l'exécution provisoire. La portée de cette décision tient moins à une innovation qu'à la consolidation d'une grille d'appréciation cohérente, qui concilie le droit du bailleur à apporter une plus-value à son immeuble avec la protection du locataire. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail d'habitation a été conclu le 16 décembre 2008, avec effet au 1er janvier 2009, pour une durée initiale de trois ans, renouvelable par tacite reconduction d'année en année. Il portait sur un appartement situé au quatrième étage d'un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 700 euros assorti d'une avance mensuelle sur charges de 150 euros. Le bailleur initial étant décédé, sa succession, représentée par la demanderesse, a repris le bail. Par courrier recommandé du 27 octobre 2021, le mandataire de la bailleresse a résilié le bail avec effet au 1er janvier 2023, en invoquant la réalisation projetée de travaux importants de rénovation de l'appartement : remplacement du sanitaire, des revêtements de sol, des portes, des radiateurs et de la cuisine. La bailleresse soutenait que l'immeuble, construit en 1961, n'avait fait l'objet que de travaux d'entretien et de réparation, et que la vétusté avancée des lieux constituait un motif grave et légitime au sens de l'article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Le locataire contestait la réalité de la vétusté, soutenant que seule la salle de bains était défectueuse, que les devis produits étaient inexacts et que l'auteur de ces devis n'avait jamais visité les lieux. À titre subsidiaire, il sollicitait un délai de déguerpissement de trois mois, invoquant sa situation professionnelle et financière précaire ainsi que la présence de sa compagne et de sa fille au foyer. Saisi par requête déposée le 25 janvier 2023, le tribunal de paix a instruit l'affaire lors des audiences des 2 mars et 20 avril 2023, puis rendu son jugement le 25 mai 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question principale était de savoir si la résiliation du bail, fondée sur la nécessité de travaux de rénovation, constituait un motif grave et légitime au sens de l'article 12, paragraphe 2, point c), de la loi du 21 septembre 2006, et si le congé avait été valablement donné au regard des délais applicables. Subsidiairement se posaient les questions de l'indemnité d'occupation, du délai de déguerpissement et de l'exécution provisoire. Sur le terrain de la preuve, le tribunal rappelle la règle de l'article 1315 du Code civil : il appartient au bailleur qui se prévaut de la résiliation d'en établir le bien-fondé. Il s'agit ici d'une application classique du principe *actori incumbit probatio*, le bailleur devant démontrer l'un des cas de cessation de la prorogation légale du bail. Sur le fond, le juge opère une distinction doctrinale nette. La nécessité des travaux n'est pas une condition expresse de la demande, mais un élément de crédibilité : le juge ne suivra pas le bailleur si l'immeuble est neuf et ne présente aucun besoin apparent de rénovation. En revanche, il n'est pas requis que l'immeuble soit en état de délabrement avancé, le bailleur pouvant légitimement apporter une plus-value à son bien. Le tribunal reprend à cet égard la jurisprudence selon laquelle des travaux justifiés par une vétusté relative et par la volonté de mettre les lieux en conformité avec les standards modernes de confort peuvent fonder la résiliation. Il est ainsi jugé que l'utilité réelle des travaux, établie en ce qu'ils apportent un supplément de confort et modernisent les équipements, suffit, même lorsque le locataire se déclare satisfait des l