Le jugement rendu le 25 mai 2023 par la Justice de paix de Luxembourg (matière de bail à loyer et d'occupation sans droit ni titre) consacre une solution désormais classique mais rigoureusement motivée : le bailleur qui résilie un bail d'habitation pour motif grave et légitime tiré de la nécessité de travaux de rénovation doit établir, d'une part, la nécessité ou, à tout le moins, l'utilité réelle objective de ces travaux, et, d'autre part, son intention effective de les réaliser. Le juge précise que la nécessité des travaux n'est pas une condition expresse mais un élément de crédibilité, la vétusté de l'immeuble et sa non-conformité aux standards modernes de confort suffisant à caractériser l'utilité. Surtout, les travaux doivent être de nature à rendre impossible le maintien du locataire dans les lieux, condition que le juge apprécie au regard de l'article 1724 du Code civil. Le jugement opère également une distinction utile sur les délais de congé selon le motif invoqué, et précise que le congé donné prématurément n'est pas nul mais reporte simplement ses effets. La décision fixe enfin l'indemnité d'occupation et accorde un délai de déguerpissement de trois mois, tenant compte de la situation précaire du locataire. ## I. Faits et procédure Les consorts GROUPE1.), copropriétaires en indivision d'un appartement sis à Luxembourg, ont donné à bail ce logement à PERSONNE1.) par contrat à durée indéterminée conclu le 12 octobre 2007 et ayant pris effet le 1er novembre 2007, moyennant un loyer mensuel de 740 euros et une avance sur charges de 100 euros. Par lettre recommandée du 2 décembre 2021, le mandataire des bailleurs a résilié le bail avec un préavis de trois mois, courant du 6 décembre 2021 au 5 mars 2022, en motivant la résiliation par la nécessité de travaux de rénovation d'envergure, compte tenu de la vétusté de l'appartement, construit en 1994. Saisi par requête déposée le 15 juin 2022, le tribunal de paix a été appelé à se prononcer sur la validité du congé, la qualification d'occupant sans droit ni titre, le déguerpissement, une indemnité d'occupation de 840 euros mensuels, une indemnité de procédure de 1.000 euros et l'exécution provisoire. Le locataire s'opposait à la demande, contestant tant la réalité de la vétusté que la sincérité de l'intention de travaux, et sollicitait subsidiairement un délai de déguerpissement de six mois en raison de son statut de travailleur handicapé et de ses ressources modestes. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la preuve du motif grave et légitime.** Le tribunal rappelle que, en vertu de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, le bail cessant est prorogé sauf, notamment, si le bailleur établit l'existence d'autres motifs graves et légitimes. Conformément à l'article 1315 du Code civil, il appartient aux bailleurs, demandeurs à l'action, d'établir le bien-fondé de leur prétention. Le juge pose ensuite une distinction essentielle. Si la résiliation pour besoin personnel repose sur une présomption de bonne foi du bailleur, la résiliation fondée sur des travaux exige que celui-ci établisse « son intention d'y procéder réellement ». S'agissant de la nécessité des travaux, le tribunal la fait relever non d'une condition expresse, mais d'un élément de crédibilité : un immeuble neuf, sans besoin apparent de rénovation, ne permettra pas de retenir le motif, alors qu'un état de délabrement avancé n'est pas exigé. Le bailleur doit pouvoir apporter une plus-value à son bien, et des travaux justifiés par une certaine vétusté et par la volonté de mise en conformité avec le confort moderne suffisent. La jurisprudence constante exige que les travaux aient une « utilité réelle » pour l'immeuble, en lui apportant un supplément de confort et en modernisant ses équipements, et ce même lorsque le locataire se déclare satisfait des lieux. **Deuxième problème : l'impossibilité de maintien dans les lieux.** Le tribunal ajoute une condition déterminante : les travaux doivent être de nature à empêcher le maintien du locataire. Il rappelle que, selon l'article 1724 du Code civil, le preneur est tenu de subir les réparations urgentes, sauf à rompre lui-même le contrat ou à solliciter une réduction de loyer. La possibilité pour le locataire d'accepter les inconvénients des travaux n'est envisageable que si son maintien dans les lieux est objectivement possible. **Application.** Le juge retient la nécessité et l'utilité réelle des travaux au vu d'une fuite d'eau ayant provoqué des infiltrations, des photographies d'expert montr