Synthèse doctrinale. Par un jugement rendu par défaut le 1er juin 2023, la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, réaffirme le régime probatoire et indemnitaire applicable aux dégradations locatives en droit luxembourgeois, fondé sur les articles 1728 et 1732 du Code civil. Le tribunal rappelle que le preneur est tenu à une obligation de restitution de résultat, qu'il répond des détériorations excédant l'usure normale et que le bailleur n'a qu'à établir le fait matériel de la dégradation, ce qui fait naître une présomption d'inexécution fautive à la charge du locataire. La décision précise en outre que l'indemnisation des dégâts locatifs peut être allouée sur la base de devis ou de factures non acquittés, le paiement n'étant pas conditionné à l'exécution effective des travaux, et qu'un document unilatéral dépourvu de signature du locataire ne saurait fonder à lui seul une condamnation. Le jugement éclaire enfin la portée de la clause pénale relative aux chambranles, la compensation avec la garantie locative et les conditions restrictives de l'exécution provisoire en matière civile. ## I. Faits et procédure Par un contrat de bail conclu le 1er février 2013, la demanderesse a donné en location à un locataire initial un appartement sis à Luxembourg. Ce dernier étant décédé le 24 février 2022, sa descendante, la défenderesse, est venue aux droits du preneur en application de l'article 13 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et de l'article 1742 du Code civil. Par lettre recommandée du 19 juillet 2022, la défenderesse a résilié le bail avec un préavis de deux mois, alors que le délai minimal légal de trois mois ne fut pas respecté, la résiliation ne pouvant produire effet qu'au 19 octobre 2022. Un état des lieux de sortie contradictoire fut dressé le 16 juin 2022, tandis qu'un état des lieux « complémentaire » unilatéral, daté du 23 août 2022, n'était pas signé par la défenderesse. La bailleresse a saisi la justice de paix par requête déposée le 3 février 2023, sollicitant la condamnation de la locataire au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges (2.192,20 euros), d'une pénalité contractuelle pour défaut de remise en état des chambranles (2.400 euros), de dommages locatifs (11.885,36 euros), sous déduction de la garantie bancaire de 1.500 euros, ainsi que d'une indemnité de procédure. La défenderesse, régulièrement citée mais non comparante, fut jugée par défaut, la remise de la citation n'ayant pas été effectuée en personne. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question centrale était de savoir dans quelles conditions le bailleur peut obtenir la réparation de dégradations locatives lorsque le preneur est défaillant, et quelle est la charge de la preuve qui pèse sur chacune des parties. Plusieurs questions subsidiaires se posaient : l'opposabilité du bail aux descendants du locataire décédé, la validité de la résiliation, la force probante des pièces unilatérales et la nécessité de justifier du paiement effectif des travaux. Sur les arriérés, le tribunal relève que l'obligation de payer le loyer constitue l'obligation principale du preneur (article 1728, alinéa 2, du Code civil), et que l'absence de preuve de paiement, combinée à l'absence de contestation, justifie la condamnation pour la période courant jusqu'à la fin effective du bail. Sur la clause pénale relative aux chambranles, le juge fait application stricte de l'article 9 du contrat, dont il constate qu'il subordonne la pénalité à l'absence de réalisation des travaux par le locataire, condition établie par les photographies versées. Sur les dégâts locatifs, la motivation est la plus développée. Le tribunal rappelle que la restitution de la chose est une obligation de résultat : le bailleur n'a qu'à prouver la matérialité de la dégradation ou de la perte, le preneur étant alors présumé fautif, sauf à rapporter la preuve d'une cause étrangère. Il est précisé que l'usure normale, la vétusté et l'usage conforme à la destination de la chose n'engagent pas la responsabilité du locataire. La décision admet que la preuve des dégradations peut être rapportée par tous moyens, et que l'indemnisation peut être accordée sur devis, le paiement effectif des travaux n'étant pas une condition de l'indemnisation par équivalent. S'agissant de la peinture, le tribunal retient qu'une dégradation ne saurait être imputée au preneur lorsqu'elle résulte d'une simple usure, mais que la mise en état peut être partiellement mise à sa charge en fonction de la durée d'occupation. Le tribunal écarte en revanche l'état des lieux complémentaire, unilatéral, non signé et renvoyant à un document absent du dossier