**Synthèse doctrinale.** Par cette ordonnance du 1er juin 2023, le juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, se borne à ordonner une mesure d'instruction avant dire droit : une expertise de l'état des lieux d'un local commercial pris à bail, assortie d'une mission de conciliation et de chiffrage des loyers et charges impayés. La décision ne tranche aucun point au fond ; elle constate le désaccord des parties sur la jouissance paisible du bien et sur l'exécution de bonne foi du contrat, et sollicite, par le recours à un expert, la matérialité des désordres allégués. Sa portée est donc essentiellement procédurale, mais elle n'est pas négligeable : elle illustre la place centrale de l'expertise dans le contentieux locatif, le caractère consensuel de la mission arrêtée, l'encadrement strict des délais, des provisions et du contrôle du juge sur l'expert, ainsi que l'exécution provisoire attachée aux ordonnances de cette nature. Le dispositif rappelle, en outre, que les demandes au fond — réparations, astreinte, indemnisation de la perte de chiffre d'affaires, suspension ou réduction du loyer — demeurent réservées. ## I. Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, preneuse, a conclu avec deux bailleurs personnes physiques un contrat de bail commercial le 19 mars 2020 portant sur un local sis à Luxembourg. Un précédent contrat de bail, daté du 1er octobre 2015, est également visé par la mission d'expertise, ce qui laisse entendre une succession de baux entre les mêmes parties ou portant sur le même local. Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 9 janvier 2023, la preneuse a sollicité la convocation des bailleurs. Elle invoquait des troubles de jouissance affectant la climatisation, l'extraction et la hotte, la porte d'entrée, une fenêtre et une portion du sol intérieur. Elle formulait une série de prétentions : injonction de remédier aux troubles sous astreinte de 250 euros par jour de retard ; mise à charge des bailleurs des frais de réparation des dégâts locatifs ; autorisation d'effectuer elle-même les travaux ; provision de 10.000 euros au titre des charges ; indemnisation de 100.000 euros correspondant à la perte de chiffre d'affaires annuel ; indemnité de procédure de 2.000 euros ; suspension de l'obligation de paiement des loyers avec effet rétroactif au 1er septembre 2022, subsidiairement réduction de 50 % du loyer ; exécution provisoire. L'affaire, appelée le 2 février 2023, fit l'objet de plusieurs remises avant d'être plaidée le 11 mai 2023. Une visite des lieux, en présence des parties, eut lieu le 17 février 2023 et fit l'objet d'un procès-verbal. À l'audience du 11 mai 2023, les parties convinrent de la nécessité d'une expertise et de la formulation d'une mission commune. Le juge de paix, statuant contradictoirement et en premier ressort, rendit la présente ordonnance le 1er juin 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Le problème de droit** se formule ainsi : le juge de paix, saisi de demandes au fond fondées sur les troubles de jouissance et l'exécution du bail commercial, peut-il et doit-il, avant dire droit, ordonner une expertise dont les éléments sont nécessaires à l'appréciation des désordres et du montant des sommes dues, et dans quelles conditions cette mesure s'impose-t-elle ? **Les motifs** retiennent trois éléments. D'abord, il résulte des pièces et des explications que le contrat de bail commercial du 19 mars 2020 lie les parties et que celles-ci s'opposent sur la jouissance paisible du local et sur l'exécution de bonne foi de leurs obligations réciproques. Ensuite, la visite des lieux du 17 février 2023 n'a pas suffi à clore le débat, de sorte que l'état matériel du bien et l'origine des désordres doivent être établis par un technicien. Enfin, les parties s'étant accordées sur le principe et sur la mission de l'expertise, il y a lieu de nommer l'expert qu'elles ont désigné d'un commun accord. Le juge précise que les demandes respectives des parties sont réservées, ce qui signifie que la décision n'emporte aucune appréciation sur le bien-fondé des prétentions ni sur les demandes accessoires (indemnité de procédure, astreinte, provisions). **Le dispositif** ordonne l'expertise confiée à un expert nommément désigné, avec une mission en huit points : prise de note des contestations ; état détaillé des lieux, photographies à l'appui ; constat, causes et origines des désordres ; propositions de mesures et de travaux, avec évaluation de leur coût ; questions connexes soulevées en cours d'expertise ; détermination des adaptations indiciaires du loyer