Le jugement de la Justice de paix de Luxembourg du 1er juin 2023 (n° 1566/23, L-BAIL-578/22) rappelle plusieurs principes structurants du contentieux locatif luxembourgeois. Il confirme, d'une part, que l'augmentation unilatérale du loyer par le bailleur est inopposable au locataire lorsque la procédure prévue à l'article 8 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation n'a pas été suivie, c'est-à-dire en l'absence d'accord des parties et de saisine de la Commission des loyers par le biais du collège des bourgmestre et échevins. Il précise, d'autre part, que la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil s'applique aux arriérés de charges, son point de départ étant, pour les charges de copropriété, la date d'approbation du décompte par l'assemblée générale. Le jugement admet enfin la recevabilité d'une demande additionnelle portant sur un décompte dont l'approbation est intervenue postérieurement à l'introduction de l'instance, dès lors qu'elle présente un lien suffisant avec la demande originaire. La portée pratique de la décision tient à la rigueur qu'impose la procédure de révision du loyer et à la nécessité, pour le bailleur, de vérifier avec précision la date de l'exigibilité et de l'approbation des charges qu'il réclame. ## I. Faits et procédure Les consorts PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), venus aux droits de leur mère après le décès des bailleurs originaux, ont donné à bail à PERSONNE4.), par contrat du 18 mars 2009, un appartement sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 920 euros et des avances sur charges de 180 euros. Le bail, conclu pour un an et renouvelable, a pris cours le 21 mars 2009. Par requête déposée le 20 octobre 2022, les bailleurs ont sollicité la résiliation judiciaire du bail pour faute grave, le déguerpissement de la locataire, et la condamnation de cette dernière au paiement de 7.150,44 euros au titre des loyers, charges et avances impayés. En cours d'instance, ils ont renoncé à la demande relative au décompte de 2015, jugée prescrite, puis augmenté leur demande en y ajoutant le décompte de l'exercice 2021, de sorte que la créance d'arriérés de charges s'établissait à 4.112,21 euros, auxquels s'ajoutaient 70 euros d'avances et 3.500 euros d'arriérés de loyers, soit 7.682,21 euros au total. Les bailleurs fondaient l'arriéré de loyer sur une augmentation de 920 à 1.170 euros notifiée par courrier du 29 décembre 2021, avec effet au 1er avril 2022. Ils fondaient l'augmentation des avances sur charges, de 180 à 250 euros, sur un courrier du 12 février 2021, au motif que les décomptes antérieurs excédaient largement les avances perçues. La locataire a soulevé l'incompétence du tribunal pour connaître de l'augmentation de loyer, faute de respect de la procédure de l'article 8 de la loi de 2006, l'irrecevabilité de la demande relative au décompte 2021 comme demande nouvelle, la prescription des arriérés antérieurs à septembre 2017, et sollicité subsidiairement des délais de paiement sur le fondement de l'article 1244 du Code civil. Reconventionnellement, elle réclamait le remboursement de 1.135,76 euros de frais d'avocat. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : l'augmentation unilatérale du loyer est-elle opposable à la locataire ?** Le tribunal rappelle que l'article 3 de la loi de 2006 fixe un plafond de rendement locatif de 5 % du capital investi, et que la jurisprudence admet que le bailleur puisse solliciter une augmentation dans cette limite. Mais il souligne que l'adaptation n'intervient que tous les deux ans (article 3, paragraphe 5), et surtout que l'article 8 impose à la partie qui entend obtenir une augmentation de notifier son intention par écrit à l'autre partie, sous peine d'irrecevabilité de la requête devant la Commission des loyers. Constatant l'absence d'accord de la locataire et l'absence de saisine régulière de la Commission par le collège des bourgmestre et échevins, le tribunal retient que l'augmentation à 1.170 euros « n'est pas applicable au logement en question ». Dès lors, la locataire, qui n'a jamais cessé de payer 920 euros, n'est pas en retard, et la demande en paiement d'arriérés de loyers est rejetée. **Deuxième question : la prescription de l'arriéré de charges.** Le tribunal qualifie la prescription de l'article 2277 du Code civil de mode de libération du débiteur, et non de simple présomption de paiement. Il en déduit que la prescription quinquennale s'applique a