## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2023-06-05, n° 1613 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120348/2023.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1613 /23 L-CIV-609/22 Audience Publique du lundi, 5 juin 2023 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit, dans la cause entre: PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur reconvention, comparant en personne, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse originaire, partie demanderesse par reconvention comparant par sa sœur PERSONNE3.), suivant procuration écrite. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Faits: Par exploit de l'huissier de justice suppléant Christine KOVELTER de Luxembourg du 4 novembre 2022, PERSONNE1.) a fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg le 8 décembre 2022 à 15.00 heures, salle JP.1.19, pour y entendre statuer pour y entendre statuer sur les conclusions de la citation annexée à la minute du présent jugement. Après deux remises, l’affaire fut fixée à l’audience publique du 15 mai 2023. A la prédite l’audience publique, l’affaire fut utilement retenue et les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions respectifs. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit : Faits constants en cause Suivant contrat de bail à durée indéterminée du 13 octobre 2017, PERSONNE1.) a pris en location un studio dans un immeuble sis à ADRESSE3.), moyennant d’un loyer mensuel de 700,00 euros hors charges. Par acte de vente daté du 29 juin 2020, le bien immobilier en question a été acquis par PERSONNE2.). Par courrier du même jour, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail moyennant préavis de trois mois. Par email du 30 juin 2020, il a demandé à discuter des conditions d’un nouveau contrat de bail. Par email du 11 août 2020, il a demandé à PERSONNE1.) de lui faire « un retour sur l’état de ses recherches pour un autre logement ou sur ses capacités pour éventuellement augmenter le loyer », tout en indiquant « penser avoir besoin de l’appartement pour luimême fin septembre ». Les 1er et 7 septembre 2020, il lui a fait des rappels par sms. Par email du 7 septembre 2020, PERSONNE2.) a précisé qu’à défaut de proposition chiffrée de la part d’PERSONNE1.) pour un nouveau bail, le bail actuel s’éteindra le 30 septembre 2020. Le 12 septembre 2020, il lui a fait une offre, à savoir le paiement d’un loyer de 1.350,00 euros par mois et des avances sur charges de 140,00 euros par mois. Par email du 17 septembre 2020, PERSONNE2.) a demandé à PERSONNE1.) de lui faire parvenir une lettre de résiliation en recommandé. En date du 28 septembre 2020, PERSONNE2.) a, par l’intermédiaire de son avocat, résilié le bail pour besoin personnel pour le 30 mars 2021. Par requête déposée en date du 12 avril 2021, PERSONNE2.) a fait convoquer PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir notamment : o constater et déclarer que le contrat de bail a été valablement résilié par PERSONNE2.) par courrier recommandé du 28 septembre 2020 avec effet à l’écoulement du préavis légal, fixé à la date du 30 mars 2021 ; o condamner PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans un délai de 8 jours, à partir de la notification du jugement à intervenir et à défaut de ce faire dans le délai imparti, la voir expulser par la force publique et voir mettre ses meubles et effets et ceux des personnes occupant les lieux 2 de son chef sur le carreau, le tout à ses frais, récupérables sur simple présentation des quittances des salariés y employés ; o condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) une indemnité d'occupation de 1.486,24 euros par mois entamé, sinon toute autre somme évaluée ex aequo et bono, avec les intérêts légaux à partir de leur échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; o condamner PERSONNE1.) à payer à PERSONNE2.) des dommages et intérêts pour préjudice moral et matériel à hauteur de 3.000,00 euros ou à hauteur de tout autre montant même supérieur à déterminer par le tribunal. Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, a dit que la demande en déguerpissement est devenue sans objet compte tenu du fait qu’PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 31 mai 2021. Il a dit que la résiliation du bail pour besoin personnel est valablement intervenue. Il a considéré PERSONNE1.) comme occupante sans droit ni titre à compter du 31 mars 2021 et a fixé l’indemnité d’occupation à 700,00 euros pour avril et mai 2021. Retenant qu’PERSONNE1.) a nécessairement subi des tracas permettant de caractériser l’existence d’un préjudice moral dans son chef qu’il a évalué au montant de 250,00 euros, le juge de paix a retenu que PERSONNE2.) a commis une faute en ne tenant pas compte de l’état de santé précaire de sa locataire, en résiliant le bail une première fois en violation des dispositions légales et en lui faisant des propositions incessantes relatives à une résiliation d’un commun accord. Procédure Faisant valoir que son ancien bailleur a résilié le bail pour besoin personnel de manière dolosive, PERSONNE1.) a, par exploit d’huissier de justice suppléant Christine KOVELTER de Luxembourg du 4 novembre 2022, fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour le voir condamner à lui payer la somme de 8.400,00 euros avec les intérêts légaux à partir du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Elle a encore conclu à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement. Lors des débats, elle a demandé à se voir rembourser les frais de citation à hauteur de 156,48 euros. Elle a demandé, en ordre subsidiaire, au cas où il devrait être retenu que la résiliation n’était pas dolosive, à se voir allouer la somme de 4.517.38 euros du chef de ses frais de déménagement, frais d’agence immobilière, frais d’aménagement et autre frais connexes ainsi que la somme de 1.500,00 euros au titre de préjudice moral et vexatoire subi. PERSONNE2.) a formulé une demande reconventionnelle en allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire à hauteur de 6.000,00 euros et sollicité une indemnité de procédure de 1.500,00 euros. Il a demandé à voir ordonner l’exécution provisoire de ses demandes. Moyens des parties Au soutien de ses prétentions, PERSONNE1.) fait valoir qu’en acquérant le logement qu’elle occupait suivant contrat de bail, PERSONNE2.) n’a jamais eu l’intention de l’occuper lui-même. Dans ce contexte, elle renvoie aux maints courriers de ce dernier lui demandant soit de quitter les lieux, soit d’augmenter le loyer (de 700,00 euros par mois à 1.490,00 euros par mois). 3 PERSONNE1.) soutient que la résiliation pour besoin personnel n’est intervenue que pour la faire déguerpir des lieux loués et non pas en raison de l’occupation des lieux par PERSONNE2.). Soutenant, pièces à l’appui, qu’elle souffre de graves de problèmes de santé, elle explique ne pas avoir pu quitter les lieux au 31 mars 2021 (écoulement du préavis lui donné), mais n’aurait pu déguerpir des lieux loués qu’en date du 31 mai 2021. Si elle reconnaît que PERSONNE2.) a occupé les lieux du 1er juin 2021 au 1er septembre 2021 pendant qu’il y faisait réaliser des travaux de rénovation de grande envergure, elle conteste, en revanche, qu’il y soit resté après les travaux de rénovation. Dans ce contexte, elle renvoie à des annonces immobilières (MEDIA1.) avec avis des locataires de septembre 2021 à janvier 2022 ainsi que d’agences immobilières sur divers sites immobiliers à partir de mars 2022). PERSONNE2.) résiste à la demande. Il conteste formellement avoir résilié le contrat de bail de manière dolosive. Il fait valoir que, dès le lendemain du départ d’PERSONNE1.), il a occupé le logement. Il renvoie, à cet égard, à son inscription à la commune, aux factures d’électricité et d’assurances. Le défendeur fait état d’une période financière difficile suite à son licenciement en 2020. Dans ce contexte, il explique avoir, à partir de septembre 2021 - période qu’il qualifie de transitoire - donné le logement en location de manière ponctuelle sur MEDIA1.). Il insiste cependant sur le fait que, pendant ces locations de courte durée, il continuait à occuper le logement. Il insiste encore sur le fait qu’il a toujours souhaité occuper lui-même le logement, mais que, suite à des circonstances indépendantes de sa volonté, il aurait été contraint de louer le logement – à partir de septembre 2021 de manière ponctuelle et à partir de juin 2022 de manière durable. Il explique que, suite à son licenciement en 2020, il n’a pas retrouvé de travail au Luxembourg à cause de son profil trop expérimenté. Il aurait finalement accepté un travail dans le sud de la France, dont il serait originaire, vers le milieu de l’année 2022. Il reconnaît avoir proposé le logement à la location longue durée à partir d’avril 2022. Un contrat de bail portant sur le logement litigieux aurait été conclu en juin 2022. Actuellement, il vivrait toujours dans le sud de la France où il s’adonnerait une activité rémunérée. S’estimant persécuté par PERSONNE1.), il insiste sur le fait que c’est en raison de sa situation financière difficile et de l’impossibilité de retrouver rapidement un emploi au Luxembourg, qu’il a été obligé de louer l’appartement. PERSONNE1.) conteste énergiquement que le licenciement de PERSONNE2.) puisse être pris en considération au titre de force majeure expliquant la non-occupation du logement à des fins personnelles, étant donné que le licenciement aurait eu lieu en 2020, soit bien antérieurement à la résiliation du contrat de bail pour besoin personnel. Elle fait grief à son ancien bailleur de ne pas avoir tout mis en œuvre afin de retrouver un emploi au Luxembourg. En tout état de cause, elle conteste que celui-ci ait occupé le logement ensemble avec ses locataires, tel que le défendeur le soutient, et renvoie, à cet égard à l’annonce (« logement entier ») tout en soulignant que le logement en question est un petit studio de 25 m2 muni d’un simple canapé-lit. Appréciation du Tribunal La demande est recevable en la pure forme. 4 Les articles 12 (2) a. et 13 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du code civil sont libellés comme suit : « (2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que: a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement; […] » 3) Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe ». L’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 précitée dispose que : « Sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages et intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement. Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et de transformation entrepris de manière effective. Si le tribunal constate que le motif invoqué pour empêcher la prorogation légale était dolosif, le locataire a