Le texte fourni est tronqué : il s'interrompt au milieu du raisonnement sur le caractère justifié de la résiliation, et ne contient ni la fin des motifs, ni le dispositif, ni la date de prononcé effectivement retenue pour les décisions au fond. Je rédige donc le commentaire sur la base des seuls éléments figurant dans le texte transmis, en signalant explicitement les limites de l'analyse. Toute citation de dispositif ou d'appréciation finale devra être vérifiée sur l'intégralité de la décision avant publication. **Synthèse doctrinale.** Le jugement commenté, rendu par le tribunal de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail commercial, rappelle la distinction structurante entre la résiliation unilatérale et le contrôle juridictionnel *a posteriori* de celle-ci. Lorsqu'une partie met fin unilatéralement au bail pour inexécution, le contrat est anéanti par la seule manifestation de volonté ; le juge ne peut le faire revivre, mais il apprécie le bien-fondé de la résiliation au regard de la gravité du manquement, appréciée au jour de la résiliation. Le tribunal y affirme que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue, en principe, un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation aux torts exclusifs du preneur. Il encadre strictement l'exception d'inexécution (article 1134-2 du Code civil) : elle ne peut être invoquée que pour un manquement bailleur avéré et incontestable, privant le preneur de pratiquement toute jouissance, et suppose une dénonciation préalable des griefs au bailleur. La solution, qui fait prévaloir l'exigence de ponctualité du paiement du loyer, présente un intérêt pratique majeur pour la gestion contentieuse des baux commerciaux. ## I. Faits et procédure Par deux contrats conclus le 26 septembre 2019, la société SOCIETE1.) a donné à bail à la société SOCIETE3.) un restaurant de 430 m² au rez-de-chaussée d'un immeuble, ainsi que seize chambres aux premier et deuxième étages. Les loyers étaient indexables et payables par anticipation le premier jour de chaque mois, les charges et taxes de l'immeuble étant mises à la charge du preneur. Confrontée à des arriérés de loyers, à un défaut de paiement de la garantie locative et à des difficultés d'entretien (notamment de la fosse septique), la bailleresse a résilié unilatéralement les deux baux par courriers recommandés du 1er décembre 2021, avec effet au 31 janvier 2022, puis a réitéré la résiliation par courrier du 30 juin 2022. Le preneur soutenait pour sa part que les loyers d'avril à juin 2020 avaient été suspendus d'un commun accord, que les dysfonctionnements relevaient de la responsabilité du bailleur et que la résiliation était en réalité motivée par une mise en demeure du ministère de l'Environnement. Saisi par requête du 9 décembre 2022, le tribunal était appelé à constater la validité de la résiliation aux torts du locataire, subsidiairement à la prononcer, et à condamner le preneur au paiement de loyers, indemnités d'occupation et factures d'entretien. La bailleresse a renoncé en cours d'instance à ses demandes en déguerpissement et en expulsion. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question centrale est double : une résiliation unilatérale fondée sur des arriérés de loyers et un défaut d'entretien est-elle justifiée par un manquement suffisamment grave ? Le preneur peut-il opposer au bailleur l'exception d'inexécution pour justifier le non-paiement des loyers ? **Sur la nature et le contrôle de la résiliation.** Le tribunal rappelle que la partie créancière d'un bail commercial peut, sans stipulation spéciale, résilier unilatéralement pour inexécution, en vertu des articles 1741 et 1762-11 du Code civil. Cette résiliation produit effet par la seule volonté de son auteur ; même irrégulière, elle anéantit définitivement le contrat, l'auteur d'une rupture abusive devant seulement réparer le préjudice, sans pouvoir être condamné à exécuter le bail. Le contrôle juridictionnel est donc *a posteriori* : le juge apprécie si le manquement présentait une gravité suffisante et déclare la résiliation valable ou abusive. Le critère retenu est celui du préjudice comparé : le motif est grave lorsque la continuation du bail causerait au bailleur un préjudice supérieur à celui que la cessation causerait au preneur. La gravité s'apprécie au jour de la résiliation. **Sur la gravité du non-paiement.** Le tribunal qualifie le non-paiement des loyers et avances sur charges d'obligation principale du preneur, en application de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, et de violation grave susceptible de justifier, à elle seule, la résiliation aux torts