Synthèse doctrinale. Par un jugement du 15 juin 2023, le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, réaffirme la nature et l'étendue des obligations de délivrance et d'entretien incombant au bailleur en vertu des articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. Il juge que ces obligations constituent des obligations de moyens dont le bailleur ne peut se décharger qu'en établissant un cas de force majeure concret, et que les difficultés générales liées à la crise sanitaire et à l'approvisionnement en matériel ne suffisent pas à cet effet. Il retient par ailleurs que la clause de renonciation à toute indemnisation pendant les travaux, stipulée au contrat, doit s'interpréter restrictivement et ne couvre pas les troubles subis pendant la période antérieure à la réalisation des réparations. Il alloue en conséquence une indemnité ex aequo et bono pour trouble de jouissance, en l'absence de précisions suffisantes sur la durée de chaque désordre. La décision éclaire ainsi la articulation entre responsabilité contractuelle du bailleur, clauses limitatives d'indemnisation et preuve des troubles locatifs. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 28 septembre 2021, avec effet au 1er octobre 2021 pour une durée déterminée jusqu'au 1er octobre 2023, renouvelable par tacite reconduction annuelle, la société anonyme SOCIETE1.) a donné en location à PERSONNE1.) une maison de luxe sise à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 7.250 euros hors charges, les deux premiers loyers annuels, de 87.000 euros chacun, étant payables par anticipation. Le contrat mettait les frais locatifs à la charge du locataire et stipulait, en son article 9, que ce dernier ne pourrait réclamer aucune indemnité ni diminution de loyer pendant les travaux de réparation ou d'entretien, quelle qu'en soit la nature ou la durée. Le locataire constata, lors de l'entrée dans les lieux, plusieurs désordres (stores endommagés, vitre brisée en terrasse, système d'alarme défaillant, volets défectueux, serrure à remplacer, vitrages de toiture à remplacer, éclairage extérieur défectueux), dont le bailleur s'était engagé à assurer la remise en état. Des dysfonctionnements du chauffage et de la climatisation furent par la suite allégués. Deux instances furent introduites. Par requête du 29 novembre 2022 (rôle n° 660/22), le locataire sollicita la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse, une indemnisation pour troubles de jouissance, un dédommagement moral, la prise en charge par le bailleur de certaines dépenses, ainsi que diverses indemnités de procédure. Par requête du 12 décembre 2022 (rôle n° 679/22), la bailleresse réclama au locataire la somme de 80.529,65 euros, comprenant un solde de loyer de 72.500 euros et des charges locatives de 8.029,65 euros. Les causes furent jointes pour être jugées par un seul jugement. En cours de délibéré, la bailleresse reconnut que tous les loyers jusqu'au mois de mars 2023 inclus avaient été acquittés. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la responsabilité du bailleur pour troubles de jouissance.** Le tribunal devait déterminer si le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance et d'entretien, et si la clause de renonciation de l'article 9 faisait obstacle à l'indemnisation sollicitée. Le juge rappelle que la charge de la preuve incombe au demandeur en vertu de l'article 1315 du Code civil. Il retient que l'obligation de délivrance d'une chose en bon état de réparations (article 1720) emporte, en principe, l'exécution des réparations nécessaires dès le début du bail, y compris celles qui relèveraient en cours de bail du preneur, la reconnaissance par le locataire d'un bon état locatif à l'entrée ne produisant d'effet que sur l'obligation de délivrance et non sur l'obligation d'entretien permanent. Le tribunal précise que l'obligation de garantie des vices de l'article 1721 s'applique aux défauts empêchant l'usage de la chose, indépendamment de la connaissance que le bailleur en avait, sous réserve du vice apparent connu ou devant être connu du preneur lors de la contractation. Sur la qualification de l'obligation, le juge affirme qu'il s'agit d'une obligation de moyens et que le bailleur ne peut s'en exonérer qu'en cas de force majeure. Il écarte en conséquence l'argument tiré de la crise sanitaire et des difficultés d'approvisionnement, faute de preuve concrète d'un cas de force majeure. Le tribunal constate que les désordres énumérés étaient établis, que la bailleresse s'était engagée à y rem