Synthèse doctrinale Par le jugement n° 1802/23 du 19 juin 2023, la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, consacre plusieurs enseignements de droit locatif et de droit matrimonial. Elle admet la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers, en rappelant que le non-paiement des termes échus constitue une violation grave des obligations du preneur, tout en réservant au juge un pouvoir d'appréciation de la gravité du manquement. Elle affirme ensuite que les époux co-titulaires d'un bail portant sur le domicile conjugal demeurent solidairement tenus des loyers et charges en vertu de l'article 220 du Code civil, même après séparation de fait et en l'absence de divorce transcrit sur les registres de l'état civil. Enfin, elle précise les règles de preuve applicables à un prétendu accord de paiement différé, en opposant l'article 1341 du Code civil à la preuve testimoniale tendant à contredire un écrit, et rejette la demande reconventionnelle fondée sur le trouble de jouissance faute de démontrer un lien juridique entre le bailleur et l'auteur des troubles. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 12 novembre 2019, avec effet au 1er décembre 2019, deux bailleurs, une sœur et son beau-frère, ont loué à deux locataires un appartement situé à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.350 euros, outre une avance mensuelle sur charges de 150 euros. Les locataires étaient alors mariés ; ils ont divorcé le 9 décembre 2021. Des retards de paiement sont intervenus en 2022, ainsi que le non-paiement de plusieurs mensualités d'octobre 2022 à mai 2023. Par requête déposée le 27 février 2023, les bailleurs ont saisi la justice de paix afin d'obtenir la condamnation solidaire, ou in solidum, des locataires au paiement des arriérés, la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des preneurs, leur déguerpissement, une indemnité d'occupation et une indemnité de procédure. Au cours de l'instance, les bailleurs ont augmenté leur demande en paiement pour tenir compte des mensualités de mars à mai 2023, portant la créance à 10.500 euros. Le locataire a reconnu devoir ce montant et s'est engagé à le payer seul. Les locataires ont opposé un accord oral de paiement différé conclu en septembre 2022, une convention écrite du 22 janvier 2023, la saisie de leurs comptes bancaires par ordonnances du 4 avril 2023, ainsi qu'une demande reconventionnelle en indemnisation d'un trouble de jouissance de 5.250 euros, imputé aux cris d'une nièce de la bailleresse. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers.** Le tribunal rappelle que l'obligation de payer le prix constitue l'une des obligations principales du preneur, en application de l'article 1728 du Code civil, et que le bailleur est fondé à obtenir une rentrée régulière de loyers. Il souligne toutefois qu'il appartient au juge d'apprécier si le manquement présente une gravité suffisante pour justifier la résiliation et que la sanction doit être proportionnée. En l'espèce, la convention du 22 janvier 2023 n'est pas un avenant : elle n'est pas signée par l'un des bailleurs, et son contenu se limite à une obligation de départ des lieux et à un engagement de paiement non tenu, de sorte qu'elle ne saurait constituer une convention de paiement différé. Le tribunal relève en outre que l'accord oral allégué de septembre 2022 ne peut être établi par attestation testimoniale, en vertu de l'article 1341 du Code civil, qui interdit la preuve par témoins de toute convention allant à l'encontre ou au-delà d'un écrit, y compris les modifications postérieures qui s'y rattachent. Le non-paiement de six échéances est jugé suffisamment grave à lui seul, la circonstance du blocage des comptes n'exonérant pas le preneur de son obligation, et la résiliation est prononcée avec effet à la date du jugement. **Second problème : la solidarité des époux.** Le tribunal fonde la solidarité sur l'article 220 du Code civil, qui vise les dettes contractées pour l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants et dont l'obligation subsiste en cas de séparation de fait et pendant l'instance en divorce. Il retient que cette solidarité ne cesse que lorsque le divorce est publié sur les registres de l'état civil, de sorte que, faute pour le locataire de justifier de cette formalité, les époux restent tenus solidairement, même pour la période postérieure au départ de l'un d'eux. **Troisième problème : le trouble de jouissance.** Le tribunal rappelle que le bailleur doit faire j