Le jugement rendu par la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 27 juin 2023 (n° 1920/23, dossier L-BAIL-615/22), présente un intérêt particulier en ce qu'il trace une frontière nette entre la compétence matérielle du juge de paix en matière locative et celle du juge civil ordinaire. Le juge luxembourgeois retient que l'action en restitution des fruits civils, fondée sur les articles 546 à 548 du Code civil, est une action pétitoire procédant du droit de propriété et non de l'exécution du bail : elle échappe donc à l'article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile et doit être portée devant la juridiction civile de droit commun. Sur le fond, le jugement consacre la gravité de la sous-location non autorisée, durable de vingt-deux mois, comme motif de résiliation judiciaire du bail, en s'appuyant sur l'article 1134, alinéa 3, du Code civil et la clause contractuelle prohibant la sous-location sans consentement écrit du bailleur. Il rejette en revanche la demande en dommages et intérêts faute de justificatifs, et refuse l'exécution provisoire faute de motif d'urgence. ## I. Faits et procédure Par contrat du 1er novembre 2012, le requérant, PERSONNE1.), a donné en bail à PERSONNE2.) un appartement sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 800 euros et une avance mensuelle sur charges de 100 euros. Par requête déposée le 10 novembre 2022, le bailleur a saisi la justice de paix d'une série de demandes : paiement de soldes de charges locatives pour les exercices 2017-2018 et 2020-2021 (597,02 euros), restitution de fruits civils à hauteur de 44.306 euros, majoration du taux d'intérêt légal, dommages et intérêts au titre des frais d'avocat (2.500 euros), résiliation du bail et déguerpissement, indemnité de procédure et exécution provisoire. Le grief central tient à la sous-location des lieux à une tierce personne à compter du 24 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 1.480 euros, sans autorisation écrite du bailleur. La locataire admet la sous-location, qu'elle justifie par la volonté de « prendre l'air » après des travaux dans la copropriété, en soutenant qu'elle devait durer six mois et qu'elle s'est prolongée jusqu'au 1er mai 2022, date de réintégration des lieux. Au cours des plaidoiries, le bailleur a réduit sa demande de fruits civils à 35.860 euros, correspondant à vingt-deux mois. Après plusieurs remises, l'affaire fut plaidée à l'audience du 6 juin 2023 et prise en délibéré pour prononcé le 27 juin 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Les arriérés de charges.** Le tribunal rejette la demande relative à l'exercice 2017-2018, faute pour le bailleur d'avoir produit le décompte, et accueille partiellement celle relative à l'exercice 2020-2021 en ce qui concerne le solde non contesté de 5,65 euros. La contestation de la locataire portant sur les frais de garage (12,43 euros), qu'elle affirme ne pas avoir pu utiliser, est écartée comme pure allégation non étayée. La demande reconventionnelle en remboursement corrélative est donc rejetée. Le tribunal fait droit à la majoration de trois points du taux d'intérêt légal à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification, en application de l'article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard. **2. L'incompétence pour les fruits civils.** Le problème de droit était de savoir si la demande en restitution des fruits civils relève de la compétence matérielle du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer. Le tribunal rappelle que l'article 3.3 du NCPC attribue au juge de paix « toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles », qu'il s'agit d'une compétence d'exception d'interprétation stricte, et que les notions de « propriétaire » et de « bailleur » ne se confondent pas nécessairement. Or l'accession (art. 546 à 548 C. civ.) est un mode d'acquisition de la propriété ; le demandeur agit en qualité de propriétaire, non de bailleur ; la question est indépendante de l'existence du contrat de bail. Il s'agit d'une action pétitoire tendant à la revendication d'une chose qui s'est trouvée ab initio dans le patrimoine du demandeur, et non d'une action personnelle fondée sur une créance. Le tribunal se déclare donc incompétent, tout en relevant à titre superfétatoire que la demande excède son taux de compétence. **3. La résiliation du bail.** Le tribunal écarte le non-paiement de 5