Le jugement rendu par la justice de paix de Luxembourg le 27 juin 2023 (n° 1921/23, dossier L-BAIL-17/23) réaffirme, dans le contentieux locatif, les conditions strictes dans lesquelles le preneur peut opposer l'exception d'inexécution à son obligation de payer le loyer. Le juge rappelle que l'exception, instrument temporaire de pression tendant à l'exécution du contrat et non à son extinction, ne saurait servir de moyen dilatoire ; elle suppose un manquement du bailleur avéré, incontestable ou suffisamment vraisemblable, une mise en demeure préalable permettant au bailleur d'y remédier, et une proportionnalité entre les obligations réciproques inexécutées. En l'espèce, le locataire, resté dans les lieux plusieurs années sans jamais dénoncer l'état des locaux et ayant cessé de payer sans justification, n'a invoqué la non-conformité réglementaire qu'à l'audience des plaidoiries. Le tribunal distingue soigneusement la non-conformité administrative au plan d'aménagement et aux règles de salubrité de l'insalubrité effective, seule la seconde, non démontrée, étant de nature à justifier le refus de paiement. Il prononce en conséquence la résiliation du bail aux torts du locataire, tout en restituant la garantie locative par compensation. ## I. Faits et procédure Par contrat du 11 septembre 2014, avec effet au 1er septembre 2014, le bailleur PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) une chambre meublée sise dans un immeuble de Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 550 euros, charges comprises. Le locataire a cessé de s'acquitter du loyer à compter du mois de mars 2022. Le bailleur a introduit, par requête déposée au greffe le 10 janvier 2023, une demande tendant au paiement de 5.500 euros d'arriérés, à la résiliation du bail, au déguerpissement, à une indemnité de procédure de 500 euros et à l'exécution provisoire. À l'audience des plaidoiries du 6 juin 2023, il a augmenté sa demande à 8.800 euros, couvrant les loyers échus jusqu'au mois de juin 2023 inclus. Le locataire a conclu au caractère abusif de la demande, invoqué l'exception d'inexécution fondée sur l'insalubrité des lieux, et formé des demandes reconventionnelles : résiliation aux torts du bailleur, dommages et intérêts de 3.300 euros pour risque incendie, de 5.000 euros puis de 5.500 euros pour préjudice moral, restitution de la garantie locative de 550 euros, et indemnité de procédure de 1.500 euros. Le bailleur a reconnu que les locaux ne satisfaisaient pas aux normes applicables à la location de chambres individuelles, mais a contesté toute insalubrité. Un rapport de la commission spéciale « chambres meublées » de la commune, daté du 25 septembre 2020 et communiqué au locataire le 1er juillet 2022, constatait la non-conformité du bien au plan d'aménagement général et au règlement grand-ducal du 25 février 1979, notamment l'absence de signalisation de secours adéquate, d'éclairage de sécurité et de vérification annuelle des extincteurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'exception d'inexécution peut-elle justifier le non-paiement du loyer ?** Le tribunal rappelle le cadre de l'article 1728 du Code civil, qui impose au preneur de payer le prix du bail, et celui de l'exception d'inexécution, consacrée par l'article 1134-2 du même code. Il en tire trois exigences cumulatives. D'abord, le manquement du bailleur doit être « avéré indiscutable et incontestable », ou à tout le moins prouvé ou suffisamment vraisemblable. Ensuite, le preneur doit avoir préalablement mis le bailleur en demeure, afin que celui-ci puisse remédier au grief : « toute rétention de loyer doit être précédée d'une mise en demeure ». Enfin, le juge apprécie la gravité du manquement au regard de la proportion entre les obligations réciproques inexécutées. Appliquant ces principes, le tribunal relève que le locataire occupait les lieux depuis septembre 2014 sans jamais se plaindre de leur état, qu'il n'a adressé aucune mise en demeure de procéder à des travaux, qu'il a cessé de payer sans justification, et qu'il n'a contesté l'état des lieux que tardivement, à l'audience. L'exception n'est donc pas caractérisée et le locataire demeure tenu de payer les loyers échus. **Deuxième problème : la résiliation peut-elle être prononcée aux torts du locataire ?** Le tribunal retient que l'obligation de payer le loyer constitue l'obligation principale du preneur, le loyer étant la contrepartie de la jouissance. Le défaut de paiement, persistant pendant plus d'un