Le texte fourni est tronqué : il s'arrête au milieu de l'exposé des moyens de la société SOCIETE2.) S.A., sans que le dispositif du jugement, la motivation du tribunal ni le sort réservé aux prétentions (remboursement de la garantie, indemnité d'immobilisation, transaction du 15 décembre 2017, dommages et intérêts) ne figurent dans le document transmis. Je ne puis donc rédiger un commentaire d'arrêt fondé sur une décision que je n'ai pas intégralement sous les yeux sans risquer d'attribuer au tribunal des motifs qu'il n'a peut-être pas retenus. Je m'en tiendrai à ce qui est établi par le texte, en signalant les lacunes. ## Synthèse doctrinale Le jugement commenté, rendu par la Justice de paix de Luxembourg siégeant en matière de bail, s'inscrit à la croisée du droit des baux commerciaux, de la transaction et de la garantie bancaire à première demande. Il pose, à travers deux rôles jonglés (L-BAIL-180/22 et L-BAIL-556/22), la question de l'étendue d'une obligation de remise en état stipulée dans une convention transactionnelle conclue au terme d'un contentieux locatif, et plus précisément de la portée d'une clause renvoyant à un état des lieux de sortie dressé par huissier puis à une contre-évaluation d'expert. Les enjeux sont doubles : interpréter une clause de transaction au regard du contrat de bail et des règles de répartition des grosses réparations, et apprécier la validité de la transaction elle-même au regard de la violence économique, du défaut de cause et de l'abus de droit. La solution définitive ne peut toutefois être exposée, le dispositif et la motivation finale étant absents du texte communiqué. ## I. Faits et procédure Deux sociétés sont en litige : la société SOCIETE1.) S.à r.l., bailleresse venue aux droits des propriétaires PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à la suite d'un transfert de propriété du 6 octobre 2015, et la société SOCIETE2.) S.A., de droit belge mais exploitant une succursale luxembourgeoise, locataire de plusieurs surfaces commerciales en vertu de deux baux du 23 octobre 2001 pour douze ans à compter du 1er janvier 2002. Après une résiliation notifiée le 20 mai 2016 avec effet au 31 décembre 2016, la locataire a bénéficié de deux sursis commerciaux (jugements des 19 janvier et 10 juillet 2017). Une convention transactionnelle du 15 décembre 2017 a permis son maintien dans les lieux jusqu'au 16 avril 2018. La locataire a constitué une garantie bancaire à première demande de 140.000 euros le 5 février 2018 en garantie de l'exécution de la transaction. Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 16 avril 2018 par l'huissier de justice Christine KOVELTER, procès-verbal de constat du 22 juin 2018. Sur base de ce constat, un architecte a chiffré les travaux de remise en état à 302.064,75 euros TTC (devis du 25 septembre 2018). Une contre-évaluation confiée à l'expert Bertrand SCHMIT, dont le rapport du 7 décembre 2020 a été diffusé le 10 février 2021, a fixé ce montant à 251.493,23 euros TTC. La bailleresse a fait appel à la garantie le 30 mars 2021 pour 140.000 euros, puis a réclamé le solde ainsi qu'une indemnité d'immobilisation de six mois de loyers (81.900 euros). Par requête du 8 avril 2022 (L-BAIL-180/22), la bailleresse a demandé la condamnation de la locataire à exécuter la transaction (111.493,23 euros), à l'indemnité d'immobilisation (81.900 euros), à des dommages et intérêts pour procédure abusive (20.000 euros) et à des frais d'avocat (10.000 euros). Par requête du 6 octobre 2022 (L-BAIL-556/22), la locataire a sollicité, à titre principal, le remboursement de 135.018 euros indûment prélevés sur la garantie ; à titre subsidiaire, la nullité ou la rescision de la transaction pour violence économique ou défaut de cause, la fixation d'une indemnité d'occupation et une compensation. Les deux rôles ont été joints et plaidés le 20 février 2023, le prononcé ayant été reporté pour cause d'indisponibilité du juge. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le texte communiqué s'interrompt au cours de l'exposé des moyens de la locataire ; la motivation du tribunal fait défaut. Le commentaire peut seulement identifier les questions que le tribunal était appelé à trancher, à savoir : 1. **L'interprétation de l'article 5 de la transaction** : la clause mettait-elle à charge de la locataire la remise en état de l'ensemble des travaux chiffrés par l'