Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg (matière de bail à loyer) le 30 juin 2023 (n° 1988/23, dossier L-BAIL-61/23) offre une illustration classique du contentieux locatif commercial face à un défaut de paiement persistant du preneur. Le juge y confirme, en premier ressort et de manière contradictoire à l'égard de défendeurs défaillants, trois principes cardinaux : le non-paiement des loyers constitue une violation grave justifiant la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion ; la clause pénale forfaitaire de relocation stipulée au contrat est applicable en cas de résiliation pour arriérés ; et la solidarité entre colocataires commerciaux, qui ne se présume pas, est valablement établie lorsqu'elle résulte expressément du contrat. Le jugement précise également les conditions de recevabilité d'une demande additionnelle en cours d'instance et refuse l'exécution provisoire faute de constatation d'urgence ou de péril en la demeure. La portée de la décision est donc essentiellement d'espèce, mais elle réaffirme utilement la combinaison des règles générales du Code civil et des stipulations contractuelles en matière de bail. ## I. Faits et procédure Par contrat de sous-bail et d'approvisionnement du 24 février 2022, avec effet au 1er mars 2022, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.à r.l., ainsi qu'à deux personnes physiques (PERSONNE1.) et PERSONNE2.), un immeuble à usage commercial sis à Luxembourg, exploité sous une enseigne de débit de boissons. Le loyer initial de 35.000 euros, indexable et majoré de la TVA, s'élevait depuis le 1er janvier 2023 à 40.600 euros TTC par mois, auxquels s'ajoutaient une indemnité mensuelle de 50 euros pour l'entretien des conduites de bière et des frais de dossier de 1.000 euros. Par requête déposée le 30 janvier 2023, la bailleresse a sollicité la condamnation solidaire, sinon in solidum, des preneurs au paiement d'arriérés de loyers et de charges (82.900 euros) et d'une indemnité de relocation (243.600 euros), ainsi que la résiliation du bail, le déguerpissement, une indemnité de procédure de 1.000 euros et l'exécution provisoire. Après deux remises, l'affaire fut retenue à l'audience du 9 juin 2023. La société défenderesse et son gérant, comparus à l'audience du 7 mars 2023, firent ensuite défaut, de même que PERSONNE2.), régulièrement reconvoqué. Lors des plaidoiries, la demanderesse augmenta sa demande en paiement pour tenir compte des loyers échus de février à juin 2023 et de l'adaptation indiciaire de mars 2023, déduction faite de quatre paiements intervenus depuis le dépôt de la requête, pour un total réclamé de 89.510,16 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. La recevabilité de l'augmentation de la demande.** La question préalable était celle de la régularité de l'accroissement de la créance en cours d'instance. Le tribunal qualifie cette modification de demande additionnelle, laquelle n'est recevable que si elle présente un lien suffisant avec les prétentions originaires. Les sommes augmentées étant des loyers venus à échéance postérieurement à l'introduction de l'instance mais procédant du même contrat et de la même obligation, ce lien est caractérisé et la demande est admise. **2. Le bien-fondé de la créance locative.** Se fondant sur l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, qui impose au preneur de régler le loyer aux termes convenus, le juge rappelle que l'obligation de payer le prix constitue l'obligation principale du preneur, celui-ci étant la contrepartie de la jouissance locative. L'absence de toute preuve de paiement au dossier conduit à retenir la créance pour son montant total, assortie des intérêts légaux dont le point de départ est fixé distinctement à la date de la demande initiale pour la somme originaire et à la date de l'augmentation pour le complément. **3. La résiliation et le déguerpissement.** Le tribunal érige le non-paiement des loyers aux échéances en « violation grave » des obligations du locataire, justifiant la résiliation judiciaire du bail. Il prononce en conséquence la résiliation et accorde aux preneurs un délai de deux mois à compter de la notification pour libérer les lieux, tout en autorisant, à défaut, l'expulsion forcée aux frais des défendeurs. **4. L'indemnité de relocation.** La bailleresse fondait sa prétention sur l'article 18 des conditions générales, qui prévoyait une « indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges » en cas de résiliation pour arriérés. Le juge y fait droit, la stipulation étant claire et le