Le jugement du 6 juillet 2023 de la Justice de paix de Luxembourg (matière de bail commercial, n° 2060/23, rôle L-BAIL-114/23) illustre, sur un cas d'école, la mise en œuvre conjointe de trois mécanismes classiques du droit du bail commercial : la responsabilité solidaire des preneurs liés par une clause de solidarité, la résiliation judiciaire aux torts exclusifs fondée sur le non-paiement des loyers, et la validité de l'indemnité de relocation conventionnelle. Le tribunal y affirme que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une violation grave de l'obligation principale du preneur, justifiant à elle seule la résiliation. Il valide en outre la clause pénale de relocation stipulée à l'article XII du contrat, en jugeant qu'une telle indemnité forfaitaire n'est ni subordonnée à la remise effective des lieux ni tenue de correspondre au préjudice réellement subi, et qu'elle dispense le bailleur de prouver la durée de vacance. Enfin, la décision rappelle que l'exécution provisoire, hors les cas où elle est de droit, relève non d'un pouvoir discrétionnaire mais de la constatation d'un péril en la demeure, et que l'appel en garantie suppose la preuve du fondement invoqué. La portée de la décision tient davantage à l'application rigoureuse de principes établis qu'à une innovation jurisprudentielle. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) SA avait donné à bail, par contrat du 3 mai 2018 (effet au 1er mai 2018, renouvelable par tacite reconduction à durée indéterminée), un café-restaurant-auberge avec privilège de cabaretage, sis à L-ADRESSE2.), à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL et à PERSONNE1.). Le loyer initial de 5.740 euros, soumis à indexation, était alors fixé à 6.488,11 euros, auxquels s'ajoutaient diverses charges locatives. Faute de paiement, la bailleresse saisit la justice de paix par requête déposée le 24 février 2023. Elle demandait la condamnation solidaire, in solidum ou chacun pour le tout des défendeurs au paiement d'arriérés de loyers, d'une indemnité de relocation, la majoration du taux légal, la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs, leur déguerpissement, une indemnité de procédure et l'exécution provisoire. À l'audience, elle réduisit sa demande en arriérés à 29.331,30 euros. PERSONNE1.) s'en rapporta à prudence de justice sur les montants, mais soutint avoir cédé ses parts sociales à SOCIETE2.) SARL et réclama, par voie d'appel en garantie, que cette dernière le tienne quitte et indemne. SOCIETE2.) SARL ne contestait pas les sommes réclamées, mais niait la cession alléguée, estimant que PERSONNE1.) demeurait partie au contrat de bail. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement trancher les questions suivantes : 1. La créance d'arriérés de loyers était-elle établie, et la solidarité des preneurs pouvait-elle être prononcée ? 2. Le non-paiement des loyers justifiait-il la résiliation du bail aux torts exclusifs des preneurs et leur déguerpissement ? 3. La clause d'indemnité de relocation, fixée à trois mois de loyer, était-elle valable et exigible sans preuve d'un préjudice effectif ? 4. L'appel en garantie formé par PERSONNE1.) pouvait-il prospérer ? 5. L'exécution provisoire devait-elle être ordonnée ? **Sur la créance d'arriérés.** Le tribunal rappelle le cadre probatoire de l'article 1315 du Code civil : il appartient au bailleur qui réclame l'exécution de l'obligation d'en établir le fondement, tandis que le preneur qui se prétend libéré doit justifier le paiement. La créance étant justifiée par les pièces produites à concurrence de 29.331,30 euros, elle est accueillie avec intérêts légaux depuis la demande en justice. Le tribunal relève, sur le fondement de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. La solidarité est prononcée en application de la clause contractuelle stipulée dans le bail. Les majorations de taux prévues aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard sont ordonnées. **Sur la résiliation.** Le juge affirme que « l'obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur », ce prix étant la contrepartie de la jouissance locative (article 1728 du Code civil). Le non-paiement aux échéances convenues est ainsi qual