Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 6 juillet 2023 (n° 2061/23, rôle L-BAIL-211/23), présente un intérêt double, tenant à la fois à la constatation d'une résiliation amiable du bail commercial et à l'articulation entre l'exception d'inexécution et la règle « le criminel tient le civil en état ». Le tribunal constate que le bail a été résilié d'un commun accord avec effet au 31 mars 2023, ce qui rend sans objet tant la demande principale en résiliation anticipée que la demande subsidiaire en résiliation judiciaire, et fait droit à la demande en déguerpissement. Pour le surplus, il surseoit à statuer dans l'attente de l'issue de la plainte pénale déposée par le preneur pour violation de domicile et vol avec effraction, au motif que les troubles de jouissance invoqués à l'appui de l'exception d'inexécution (pose d'un cadenas) se recoupent avec les faits incriminés. La décision mérite attention en ce qu'elle rappelle les conditions d'exigibilité de l'exception d'inexécution en matière locative (manquement grave, privation pratiquement totale de la jouissance) et les trois conditions d'application de l'article 3, alinéa 2, du Code de procédure pénale, sans que le juge n'ait, à ce stade, tranché le fond des créances locatives. ## I. Faits et procédure Par contrat du 28 février 2019, effectif au 1er mars 2019 pour une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction, le bailleur PERSONNE1.) a donné à bail à la SARL SOCIETE1.) un dépôt sis à Luxembourg, moyennant un loyer initialement indexé de 2.200 euros, ramené par la suite à 1.800 euros, auquel s'ajoutait une avance sur charges de 50 euros mensuels. Le bailleur a, par lettre recommandée du 23 août 2022, résilié le bail pour occupation personnelle avec effet au 28 février 2023. Il a ensuite, par courrier du 5 mars 2023, réclamé des arriérés de loyers et une indemnité d'occupation, en invitant la locataire à respecter le contrat. Les parties ont alors poursuivi l'exécution du bail. Par lettre du 31 mars 2023, la locataire a résilié le contrat avec effet immédiat, résiliation acceptée par le bailleur le 7 avril 2023. Saisi par requête déposée le 29 mars 2023, le bailleur sollicitait la constatation de la résiliation, la résiliation judiciaire subsidiaire, le déguerpissement, et une condamnation pécuniaire de 6.700 euros, portée à 12.100 euros à l'audience par l'adjonction des indemnités d'occupation d'avril à juin 2023. La locataire s'opposait en invoquant trois décisions antérieures entre les parties, des entraves à l'accès au dépôt, la pose d'un cadenas en octobre 2022, une plainte pénale du 28 octobre 2022 puis une plainte avec constitution de partie civile du 7 février 2023, et subsidiairement l'exception d'inexécution fondée sur l'article 1719 du Code civil. Elle demandait en outre le sursis à statuer. À l'audience, elle indiquait avoir quitté les lieux, ce que contestait le demandeur. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'effet de la résiliation amiable sur les demandes de résiliation.** Le tribunal relève que les parties ont, d'un commun accord, mis fin au bail avec effet au 31 mars 2023. Cet accord emporte la disparition de l'objet des demandes tendant à la constatation d'une résiliation unilatérale antérieure (au 28 février 2023) et à la résiliation judiciaire, qui supposent l'existence d'un contrat en cours. La demande en déguerpissement, en revanche, est accueillie, faute de preuve que la locataire a effectivement libéré les lieux, la charge de la preuve pesant sur le demandeur en vertu de l'article 1315 du Code civil, le défendeur ne pouvant s'affranchir de l'obligation de restitution par une simple affirmation de départ. **Second problème : l'exception d'inexécution.** Le tribunal rappelle le caractère synallagmatique du bail et la priorité de l'obligation du bailleur de délivrer et de garantir la jouissance paisible. Il définit l'exception d'inexécution comme un moyen temporaire, destiné à obtenir l'exécution du contrat et non son extinction, qui ne se justifie que par un manquement grave du bailleur privant le preneur de pratiquement toute la jouissance des lieux, et suppose un manquement incontestable ou suffisamment vraisemblable. Le juge n'a cependant pas eu à apprécier ce point au fond, la solution retenue étant procédurale. **Troisième problème : la surséance à statuer.** Le tribunal applique l'article 3, alinéa 2, du Code de procédure pénale et l'