La présente décision du juge de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, rappelle utilement que la charge de la preuve d'une modification du contrat écrit pèse sur celui qui l'invoque, et que la prétention à un loyer réduit, démentie par la teneur du bail et par l'attitude constante du locataire, ne saurait prospérer en l'absence de tout élément probant. Elle illustre également la distinction entre la prescription quinquennale des loyers, qui limite la créance du bailleur, et la répétition de l'indu, qui suppose un paiement effectué sans cause ou par erreur. Enfin, elle rappelle que la garantie locative, sûreté accessoire destinée à garantir l'ensemble des créances nées du bail, doit être restituée lorsque le bailleur n'a formulé aucune autre prétention, et que l'exécution provisoire, hors les cas où elle est de droit, demeure subordonnée à la démonstration d'une urgence ou d'un péril en la demeure. Le jugement offre ainsi une application classique mais utile des règles probatoires et de procédure civile en matière locative. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail écrit du 1er janvier 2010, les bailleresses ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une avance mensuelle sur charges de 100 euros, portée à 150 euros à compter de février 2020. Par requête déposée le 4 mai 2022 au greffe de la justice de paix de Luxembourg, les bailleresses ont sollicité la condamnation du locataire au paiement de la somme de 17.050 euros au titre d'arriérés de loyers et de charges, assortie des intérêts légaux et d'une majoration de ceux-ci de trois points à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, ainsi que d'une indemnité de procédure de 1.000 euros et de l'exécution provisoire. Au cours des plaidoiries, les demanderesses ont réduit leur prétention aux loyers échus de mai 2017 à juillet 2021, soit 12.137,10 euros, en raison de la prescription quinquennale, et ont renoncé à toute demande relative aux charges, ce dont le tribunal leur a donné acte. Le défendeur a contesté le montant du loyer contractuel, soutenant qu'un accord oral aurait fixé le loyer à 350 euros mensuels, et a formé une demande reconventionnelle en répétition de l'indu pour la période de février 2020 à juin 2021 (5.950 euros), pour le loyer de juillet 2021 (700 euros), ainsi qu'en restitution de la garantie locative de 1.500 euros. Après plusieurs remises, l'affaire a été prise en délibéré et tranchée à l'audience du 11 juillet 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la preuve d'une modification conventionnelle du loyer.** Le tribunal devait déterminer si le locataire établissait l'accord des parties sur une réduction du loyer contractuel de 700 à 350 euros. Il relève que le bail écrit prévoit un loyer de 700 euros, ce qui n'est pas contesté, et que la preuve d'une convention dérogatoire incombe au défendeur. Celui-ci ne produisant aucune pièce ni aucun élément probant, et les décomptes démontrant qu'il n'a pas payé de manière constante 350 euros par mois, la réduction est écartée. Le tribunal juge sans pertinence la tardiveté des bailleresses à agir, cette circonstance ne valant pas renonciation à la créance. **Deuxième problème : la répétition de l'indu.** S'agissant des sommes versées en excédent pendant la période de février 2020 à juin 2021, la demande est rejetée par voie de conséquence du rejet de la thèse de la réduction du loyer. Quant au loyer de juillet 2021, il est constant que le locataire l'a payé volontairement ; il lui appartenait, en sa qualité de demandeur à la répétition, de prouver la date effective de libération des lieux, ce qu'il n'a pas fait, de sorte que sa demande est rejetée. Le juge se fonde ici sur la règle selon laquelle la charge de la preuve incombe au demandeur à l'action (art. 1315 du Code civil, alors applicable). **Troisième problème : la garantie locative.** La garantie locative est une sûreté destinée à assurer au bailleur le recouvrement des créances nées du bail. Le tribunal relève qu'aucune prétention autre que celle relative aux arriérés de loyers n'ayant été formulée, et les parties ayant renoncé aux charges, la restitution du dépôt de 1.500 euros doit être ordonnée. **Quatrième problème : les accessoires de la condamnation.** Le tribunal fait application de l'article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard pour accueillir la majoration du taux d'intérêt légal. L'indemnité de proc