Le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, quinzième chambre siégeant en matière commerciale, a jugé le 12 juillet 2023 qu'un agent immobilier ne peut prétendre à la commission convenue dans un mandat de vente lorsque ni la vente litigieuse n'est intervenue pendant la période d'exclusivité, ni le bien n'a été cédé après l'expiration du mandat à un client préalablement présenté par l'agence. Le tribunal rappelle la distinction entre le mandat, qui suppose la conclusion d'un acte juridique au nom du mandant, et le contrat d'entreprise ou de louage d'industrie propre à l'activité matérielle de l'agent. Il réaffirme ensuite que le contrat de réservation, simple contrat préliminaire, ne constitue pas un engagement ferme d'acquérir et ne saurait valoir compromis de vente. Il met enfin à la charge du demandeur la preuve des conditions de la clause de rémunération, preuve qu'il n'a pas rapportée faute de pièces établissant la date, le prix et l'acquéreur de la vente notariée. La décision illustre ainsi l'importance de la rédaction des clauses de rémunération et de la charge probatoire pesant sur l'agent réclamant sa commission. ## I. Faits et procédure Le 3 mars 2021, la société SOCIETE2.) SARL confia à la société SOCIETE1.) SARL, agent immobilier, la vente pour son compte d'un ensemble résidentiel de quatre lots dénommé « ENSEIGNE1.) » à ADRESSE3.). Le contrat, intitulé « mandat de vente », était conclu pour douze mois avec reconduction tacite et devait devenir exclusif à compter du 1er novembre 2021. Il prévoyait une commission de 2,5 % du prix de vente réalisé, plus la TVA, payable à l'acte notarié, et stipulait qu'elle restait due si le vendeur vendait lui-même les biens, ou les vendait après l'expiration du mandat à un client préalablement présenté par l'agence. Un contrat de réservation portant sur le lot B fut signé le 27 octobre 2021 entre SOCIETE2.) et un acquéreur potentiel, sans l'intervention de SOCIETE1.). Par courrier du 10 janvier 2022, SOCIETE1.) revendiqua la commission sur ce lot, ce que SOCIETE2.) contesta le 14 janvier 2022 en résiliant le mandat avec effet au 2 mars 2022. SOCIETE1.) assigna alors en paiement de 36.240,75 euros TTC, en sollicitant en outre une indemnisation de ses frais d'avocat, l'indemnité forfaitaire de l'article 5(1) de la loi du 18 avril 2004 et une indemnité de procédure. À titre subsidiaire, elle soutint la nullité du contrat de réservation pour défaut de dépôt de garantie en compte spécial au sens de l'article 1601-13 du Code civil. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : quelle est la qualification du contrat liant l'agent et son client ?** Le tribunal rappelle qu'en principe l'agent immobilier n'est pas mandataire, son rôle se limitant à annoncer le bien et à rechercher des acquéreurs, sans traiter avec les tiers. Le mandat suppose la conclusion d'un acte juridique au nom du mandant et, en vertu de l'article 1988, alinéa 2, du Code civil, doit être exprès. Or le contrat du 3 mars 2021 confère expressément à SOCIETE1.) le pouvoir de vendre « en son nom et pour son compte », de sorte qu'il doit être qualifié de mandat. **Deuxième question : le contrat de réservation constitue-t-il une vente au sens de la clause ?** Le tribunal considère que la signature d'un contrat de réservation n'emporte pas d'engagement d'acheter pour le réservataire, ce contrat étant un simple avant-contrat servant à tester la viabilité du projet. Le réservant n'est tenu que de ne pas vendre à autrui. Le contrat de réservation ne peut donc valoir compromis de vente, et l'argument selon lequel le bien aurait été vendu avant l'entrée en vigueur de l'exclusivité est écarté. **Troisième question : les conditions de la clause de rémunération sont-elles réunies ?** Le tribunal relève que les parties n'ont pas pris position autrement sur les clauses relatives à la commission. Il retient qu'il n'est établi ni que le bien ait été vendu pendant la période d'exclusivité, ni qu'il ait été cédé après la fin du mandat à un client préalablement présenté par l'agence. SOCIETE2.) s'étant bornée à se rapporter à prudence de justice sur le prix, aucune pièce n'a été produite sur la date de l'acte notarié, le prix ou l'acquéreur définitif. La demande en paiement est donc rejetée. Le tribunal ne statue pas sur la demande subsidiaire en nullité, le cont