Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg (siégeant en matière de bail à loyer) le 13 juillet 2023, sous le numéro 2160/23, opère une double clarification du régime de la résiliation pour « besoin personnel » du bailleur d'un immeuble à usage d'habitation et de l'obligation contractuelle d'assurance du locataire. Le juge y affirme, d'une part, qu'en l'absence de disposition légale expresse, l'insuffisance de motivation de la lettre de résiliation n'emporte pas nullité du congé, seule l'omission de la reproduction du texte du paragraphe (3) de l'article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation étant sanctionnée de nullité. D'autre part, il consacre une présomption de sincérité du bailleur quant à son besoin personnel, qui ne cède que devant un élément contraire au dossier, la preuve du besoin ne pouvant être exigée au sens strict. Sur le terrain contractuel, le tribunal retient que le défaut de communication d'une police d'assurance « risques locatifs », en l'absence de mise en demeure formelle, ne constitue pas une faute grave justifiant une résiliation anticipée. La décision s'inscrit ainsi dans une logique de protection du locataire contre les formalismes excessifs, tout en maintenant la liberté de choix du bailleur quant à son bien. ## I. Faits et procédure Une bailleresse, PERSONNE1.), avait donné à bail, par contrat du 2 juin 2018, un appartement sis à Lorentzweiler à deux locataires, PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Par lettre recommandée du 11 mars 2022, elle avait entendu résilier le bail pour besoin personnel, avec un préavis de six mois. Les locataires ne ayant pas déguerpi, elle a saisi la justice de paix, par requête du 12 octobre 2022 (L-BAIL-569/22), aux fins de constatation de la validité de cette résiliation ou, à défaut, de résiliation judiciaire. Par lettre recommandée du 9 novembre 2022, la bailleresse a réitéré sa volonté de résilier pour besoin personnel, en reproduisant cette fois le texte de l'article 12, paragraphe (3), de la loi précitée. Par requête du 17 avril 2023 (L-BAIL-246/23), elle a sollicité la résiliation judiciaire du bail à une date antérieure, fondée sur le défaut de souscription par les locataires d'une assurance contre les risques locatifs, qu'elle qualifiait de faute grave au regard de l'article 8 du contrat. Les locataires contestaient la résiliation du 11 mars 2022 pour non-respect des conditions légales de forme, ne contestaient pas la régularité formelle de celle du 9 novembre 2022, mais déniaient le besoin personnel allégué. Ils produisaient une attestation d'assurance du SOCIETE1.) établie le 16 mai 2023, et formulaient une demande reconventionnelle en indemnité de procédure. Les affaires ont été jointes, puis plaidées à l'audience du 1er juin 2023 et prises en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le défaut d'assurance « risques locatifs » constitue-t-il une faute grave justifiant la résiliation ?** Le tribunal relève que l'article 8 du contrat imposait au locataire de conclure et de remettre au bailleur une copie de ses polices d'assurance. L'attestation produite établit la souscription d'une assurance couvrant les risques visés. La circonstance que la date de prise d'effet (20 septembre 2017) soit antérieure à celle du bail (2 juin 2018) est jugée sans incidence, dès lors que le contrat souscrit par le locataire relevait d'une formule plus large que la seule location. Surtout, le défaut de communication de la police, en dépit de simples rappels mais sans mise en demeure formelle, n'est pas qualifié de faute grave. Le moyen est donc écarté. **Second problème : la résiliation pour besoin personnel est-elle valable en la forme et au fond ?** *Sur la forme.* Le tribunal rappelle que l'article 12, paragraphe (3), alinéa 1er, impose une lettre motivée, écrite, accompagnée le cas échéant de pièces, et envoyée par recommandé avec avis de réception, avec mention, « sous peine de nullité », du texte du paragraphe. La lettre du 11 mars 2022 omettait cette reproduction ; elle est donc nulle et inopposable. En revanche, celle du 9 novembre 2022 respecte le délai de six mois, la forme recommandée et la reproduction textuelle. Quant à l'exigence de motivation, le juge observe qu'elle n'est assortie d'aucune sanction expresse et qu'elle paraît en contradiction avec le paragraphe (2), qui se contente d'une « simple déclaration du bailleur ». Faute de texte, l'insuffisance de motivation n'entraîne pas null