Le jugement rendu le 13 juillet 2023 par la Justice de paix de Luxembourg (siégeant en matière de bail commercial, n° 2161/23) apporte une contribution substantielle au droit du bail commercial lorsque le locataire est une société placée en faillite. Il rappelle, d'une part, que l'engagement personnel d'un gérant qui s'oblige « solidairement et indivisiblement » avec la société preneuse le constitue en partie intégrante du contrat et non en simple caution, ce qui écarte le bénéfice de discussion et la limitation attachée au cautionnement. Il affirme, d'autre part, que la suspension des poursuites individuelles prévue par l'article 452 du Code de commerce interdit au bailleur de faire trancher judiciairement, contre le curateur, une créance née antérieurement au jugement déclaratif : celle-ci doit impérativement suivre la procédure de déclaration et de vérification des créances, la contestation seule transformant la déclaration en demande en justice. Enfin, le jugement valide une clause pénale forfaitaire de relocation fixée à six mois de loyers, indépendante du préjudice réellement subi et de la durée effective de relocation, tout en prononçant la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur et en accordant un délai de déguerpissement de quarante jours. La décision combine ainsi des solutions classiques et des points de vigilance utiles pour la pratique. ## I. Faits et procédure Par accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons conclu le 25 avril 2022, avec effet au 1er mai 2022, la société anonyme SOCIETE1.) SA a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL un immeuble à usage de débit de boissons, pour une durée allant jusqu'au 30 septembre 2028, moyennant un loyer mensuel indexé, auquel s'ajoutaient des avances sur charges, une redevance d'entretien des conduites de bière et une redevance de licence de cabaretage. PERSONNE1.), gérante de la société lors de son immatriculation, s'était engagée « également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société ». Le bailleur a saisi le tribunal de paix par requête du 15 décembre 2022 en paiement d'arriérés de loyers et de charges et d'une indemnité de relocation, en résiliation du bail aux torts des preneurs et en déguerpissement. Par jugement du 31 mars 2023, la société locataire a été déclarée en état de faillite, Maître Evelyne KORN étant désignée curateur. Le bailleur a alors ventilé ses demandes entre les créances antérieures au jugement déclaratif (loyers d'avril 2022 à mars 2023), dont il a demandé la fixation au passif en cas de contestation, et les créances postérieures (avril et mai 2023), dirigées contre la locataire en faillite et la gérante. Le curateur ne contestait pas le principe des arriérés, ni la résiliation, mais s'opposait à la demande postérieure au jugement déclaratif et à l'indemnité de relocation, au motif que le bailleur empêcherait la vente du fonds de commerce, ce qu'il n'étayait par aucune pièce. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement résoudre plusieurs questions. La première portait sur la qualité de PERSONNE1.) : simple caution ou codébitrice solidaire ? Le juge retient qu'elle n'est « pas simple caution », mais « partie intégrante, personnellement tenue au même titre que la société », relevant que le contrat distinguait expressément la caution (un tiers) et que la gérante avait nécessairement conscience de s'engager personnellement. La seconde question concernait la voie procédurale applicable aux créances antérieures à la faillite. Le tribunal rappelle que l'article 452 du Code de commerce, qui suspend les poursuites individuelles dès le prononcé de la faillite, fait obstacle à toute action patrimoniale contre le curateur ; même si le bailleur, titulaire d'un privilège général, peut en principe agir devant le juge du bail pour ses loyers, il doit suivre la procédure de déclaration et de vérification des créances, la contestation transformant seule la déclaration en demande en justice (article 504, alinéa 2, du Code de commerce). La créance est donc fixée au passif à 204.840,38 euros. La troisième question touchait à la résiliation : le défaut de paiement du loyer constitue une violation grave justifiant à lui seul la résiliation aux torts exclusifs du preneur, d'autant que les défendeurs avaient disposé de six mois pour apurer leur dette. Un délai de quarante jours de déguerpissement est toutefois accordé, l'urgence n'étant pas justifiée. La dernière question concernait la validité de la clause d'indemnité de relocation. Le tribunal juge qu'une indemnité forfaitaire convenue, égale à six mois de loyers et charges, n'est pas subordonnée à la remise du bien ni à la preuve d'un préjudice réel ; elle est valable en vertu de l'