Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, le 13 juillet 2023 (n° 2162/23, L-BAIL-189/22), illustre la mise en œuvre conjuguée des mécanismes classiques de la responsabilité contractuelle du preneur et de leurs aménagements conventionnels. Le juge y rappelle que l'obligation de payer le loyer constitue l'obligation essentielle du locataire, dont la méconnaissance réitérée justifie la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs, au sens de l'article 1728 du Code civil. Il consacre par ailleurs la validité et l'efficacité d'une clause d'indemnité de relocation forfaitaire, fixée contractuellement à trois mois de loyer, en la dispensant de toute preuve du préjudice effectivement subi par le bailleur. La décision admet la recevabilité d'une demande additionnelle en augmentation des créances échues en cours d'instance, rattachée par un lien suffisant à la demande originaire, et refuse l'exécution provisoire faute de démonstration de l'urgence ou du péril en la demeure. Elle présente ainsi une portée pratique significative pour le contentieux locatif commercial, notamment en matière de solidarité contractuelle entre co-preneurs et de justification de la charge de la preuve. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail commercial avec accord d'approvisionnement signé le 12 août 2021, la société SOCIETE1.) S.A. a donné à bail à la société SOCIETE2.) S.à r.l. et à cinq personnes physiques un immeuble d'habitation et de commerce sis à L-ADRESSE2.), exploité sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) ». Le loyer mensuel, initialement fixé à 17.610 euros, payable mensuellement et soumis à indexation, s'élevait au moment de l'introduction de l'instance à 19.417,20 euros, outre diverses charges locatives. Par requête déposée le 15 avril 2022, le bailleur a fait convoquer les preneurs aux fins de voir prononcer leur condamnation solidaire, subsidiaire in solidum ou individuelle au paiement d'arriérés de loyers de 72.849,60 euros et d'une indemnité de relocation de 55.239,60 euros, la résiliation du bail aux torts exclusifs des défendeurs, leur déguerpissement, une indemnité de procédure de 1.000 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire. Au cours de l'instruction, le bailleur a augmenté ses prétentions, à l'audience des plaidoiries, à 89.602,60 euros au titre des loyers échus depuis la demande, compte tenu des paiements intervenus, et à 58.251,60 euros au titre de l'indemnité de relocation, calculée sur la base de trois mois du dernier loyer indexé. L'affaire, plusieurs fois refixée, a été plaidée le 1er juin 2023. La société SOCIETE2.) S.à r.l. ainsi que quatre des gérants et associés défaillaient, la défenderesse PERSONNE5.), comparante par mandataire, n'a pas contesté les créances, en précisant avoir été cuisinier dans l'établissement et avoir depuis lors été licencié. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était d'abord saisi d'une question de recevabilité de la demande additionnelle : une augmentation du quantum d'une créance, fondée sur des échéances postérieures à l'assignation et sur l'indexation du loyer, peut-elle être admise en cours d'instance ? Le juge répond par l'affirmative, au motif que cette demande présente un lien suffisant avec les prétentions originaires, en ce qu'elle résulte de la conséquence immédiate et directe des faits ayant donné naissance au litige. Sur le fond, la question centrale était celle de la preuve et de la responsabilité du preneur. Le tribunal rappelle la règle de l'article 1315 du Code civil : il appartient au créancier de prouver l'existence de l'obligation, et au débiteur qui se prétend libéré de justifier le paiement. Le contrat de bail étant synallagmatique, l'obligation essentielle du preneur est le paiement du loyer, conformément à l'article 1728, alinéa 2, du Code civil. Les renseignements et pièces produits par le bailleur étant jugés suffisants, la créance est établie à hauteur de 89.602,60 euros. La solidarité stipulée au contrat fonde la condamnation solidaire des co-preneurs, même défaillants. Le non-paiement réitéré des loyers est qualifié de violation grave justifiant la résiliation aux torts exclusifs des preneurs, la juridiction ordonnant le déguerpissement dans un délai de quarante jours. S'agissant de l'indemnité de relocation, le tribunal s'appuie sur l'article XII, dernier alinéa, du contrat, qui prévoit une indemnité en c