Synthèse doctrinale. Par ce jugement de continuation du 13 juillet 2023, la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, précise le régime probatoire et contractuel des décomptes de charges communes. Le juge rappelle que l'acceptation tacite d'une facture ne se déduit pas de l'absence de contestation en matière de contrats autres que la vente, faute d'un envoi ou d'une réception établis, et que l'absence de réaction à une mise en demeure imprécise ne vaut pas acceptation. Surtout, il affirme que la clause contractuelle réservant au locataire la consultation des pièces originales ne fait pas obstacle à la production forcée du décompte et des justificatifs sur le fondement de l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile. Enfin, le tribunal dégage une condition de validité contractuelle du décompte : il doit comporter un relevé du coût réel de toutes les dépenses de l'année écoulée, condition dont le non-respect prive la facture de toute opposabilité au preneur. La décision tranche ainsi la question de la charge de la preuve et de l'exigibilité des charges au profit du locataire, tout en réservant la suite du litige. ## I. Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, locataire de locaux à usage commercial en vertu d'un contrat de bail du 18 décembre 2015, s'est trouvée en litige avec la société anonyme bailleresse. Celle-ci réclamait le paiement de 1.251,28 euros au titre d'« arriérés de paiement à titre du décompte de charges communes pour l'année 2020 », assortis d'intérêts conventionnels de 12,5 %. Le locataire contestait cette créance et sollicitait la production des pièces justificatives, invoquant la clause du bail lui permettant de consulter les documents originaux. Un premier jugement du 17 mars 2022 (n° 928/22) avait débouté le locataire de ses demandes principales, réservé la demande reconventionnelle relative aux charges et refixé la cause. Le jugement du tribunal d'arrondissement du 22 décembre 2022 (2022TALCH03/00198), statuant en appel, avait confirmé ce premier jugement pour l'essentiel et déclaré irrecevable l'appel pour le surplus. Le présent jugement intervient en continuation de la procédure de première instance, à l'audience du 8 juin 2023, la bailleresse ayant produit un décompte actualisé et le locataire ayant contesté la qualité de décompte de la facture litigieuse. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions. La première tenait à la qualification de la facture n° 202100000369 du 31 mars 2021 : constituait-elle un décompte de charges opposable au locataire ? La seconde portait sur la demande de production forcée du décompte annuel et des pièces justificatives, malgré la clause contractuelle de consultation. Sur la qualité du décompte, le tribunal relève qu'aucune disposition légale ne fixe de critères minimaux pour un décompte de charges en matière de bail. Il se réfère toutefois au point 4.2 du contrat, qui impose une régularisation annuelle « sur base d'un relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée ». Ce relevé constitue, selon le juge, une condition de validité contractuelle. La facture, qui mentionnait seulement des postes intitulés « Service Charge Reconciliation » sans précision sur la nature des éléments facturés, ne satisfait pas à cette exigence et ne peut être opposée au locataire. Sur la production forcée, le tribunal applique l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile et rappelle les conditions jurisprudentielles de la production de pièces : la production doit être utile ou indispensable à la manifestation de la vérité, la partie requérante doit en déterminer la nature avec une précision suffisante, justifier de leur existence entre les mains de son adversaire et de motifs réels et sérieux, et ne pas disposer d'autres moyens de les obtenir. Le juge estime ces conditions remplies et considère que la clause de consultation n'exclut pas une production forcée. Il enjoint en conséquence à la bailleresse de produire le décompte 2020 conforme à l'article 4.2 du bail ainsi que les pièces justificatives, dans un délai expirant le 30 septembre 2023, et refixe l'affaire pour conclusions sur la suite. Il s'abstient de statuer sur une éventuelle astreinte, faute de débat des parties sur ce point, et ordonne l'exécution provisoire. Le raisonnement appelle deux observations. D'une part, le tribunal écarte l'idée d'une acceptation tacite par le locataire, en retenant que l'absence de contestation dans un délai raisonnable ne crée qu'une présomption simple hors du champ de la vente, qui est seul régi par l'article 109 du Code de commerce. D'autre part, il fait peser sur le bailleur la charge de justifier de la nature et de la réalité des dépenses, en rappelant qu'à défaut de just