Le jugement rendu le 13 juillet 2023 par la justice de paix de Luxembourg (matière de bail commercial) apporte un éclairage pratique sur le contentieux des décomptes de charges en bail commercial. Le tribunal y affirme que l'absence de contestation du locataire ne fait naître, pour un contrat autre que la vente, qu'une simple présomption d'acceptation, et qu'en matière de charges il appartient au bailleur de justifier de la nature et de la réalité des dépenses. Surtout, il consacre une exigence de validité contractuelle : le décompte doit comporter un relevé du coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée, condition posée par le contrat de bail lui-même. Faute de satisfaire à cette condition, les factures produites ne peuvent être opposées au locataire. Le juge ordonne en conséquence la production forcée des décomptes annuels et des pièces justificatives pour 2019 et 2020, tout en réservant la question de la garantie locative jusqu'à la clarification des comptes. La décision articule ainsi une logique probatoire rigoureuse et une fonction de contrôle juridictionnel effectif des charges locatives. ## I. Faits et procédure Une société à responsabilité limitée, locataire de locaux à usage commercial, et une société anonyme, bailleresse, sont opposées dans deux instances distinctes, jointes par le tribunal. Dans la première (L-BAIL-775/21), la locataire réclamait le remboursement de loyers et de la TVA ; le jugement du 17 mars 2022 l'a déboutée, et le tribunal d'arrondissement, saisi en appel le 22 décembre 2022, a confirmé ce jugement pour la partie recevable de l'appel. Dans la seconde (L-BAIL-637/22), introduite le 23 novembre 2022, la bailleresse sollicitait la condamnation de la locataire à restituer la garantie locative, à réparer un préjudice matériel et moral, et au paiement d'une indemnité de procédure. La demande reconventionnelle de la bailleresse portait sur des arriérés de charges communes pour 2019 et 2020, initialement d'un montant de 116,33 euros, puis augmentée à l'audience du 8 juin 2023 au vu d'un décompte actualisé, avec intérêts conventionnels de 12,5 %. La locataire contestait la qualification de décompte des factures produites (n° 202000000373 du 25 mars 2020 et n° 202100000408 du 31 mars 2021), faute de tout détail des postes et des modalités de calcul, et sollicitait la production des décomptes annuels et des pièces justificatives. Elle demandait en outre la restitution de la garantie locative, soutenant que la bailleresse la retenait indûment malgré un impayé minime. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait déterminer, d'une part, si des factures émises par le bailleur peuvent valoir décomptes de charges opposables au locataire, et, d'autre part, si le juge peut ordonner la production forcée de ces décomptes et de leurs justificatifs, et différer en conséquence la restitution de la garantie locative. Sur la présomption d'acceptation, le jugement du 17 mars 2022 rappelait que le principe de la facture acceptée de l'article 109 du Code de commerce ne vaut que pour la vente ; pour les autres contrats, l'absence de contestation dans un délai raisonnable ne crée qu'une présomption simple. Le tribunal constatait en l'espèce que la bailleresse n'avait établi ni l'envoi ni la réception du décompte de 2020, et que la mise en demeure du 7 mai 2021 ne détaillait pas le montant réclamé au titre des charges, de sorte que le silence de la locataire ne valait pas acceptation. Sur la qualité du décompte, le tribunal relève qu'aucune disposition légale ne fixe de critères minimaux, mais que le point 4.2 du contrat impose une régularisation annuelle « sur base d'un relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée », avec faculté pour le preneur de consulter les documents originaux. Il en déduit que cette exigence contractuelle constitue une condition de validité. Les factures, comportant des postes intitulés « Service Charge Reconciliation » sans aucune précision sur la nature des éléments facturés, ne la satisfont pas et ne sauraient être opposées à la locataire. Sur la production forcée, le tribunal fait application de l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile, en relevant que la production doit être utile, voire indispensable, et que le demandeur doit justifier de l'existence de la pièce dans les mains de son adversaire et de motifs réels et sérieux, en l'absence d'autre moyen de l'obtenir. Il estime ces conditions réunies et enjoint à la bailleresse de produire les décomptes pour 2019 et 2020 ainsi que les pièces justificatives, dans un délai expirant le 30 septembre 2023, sans assortir l'injonction d'une astreinte faute de débat des parties sur ce point.