Synthèse doctrinale. Par ce jugement du 13 juillet 2023, la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, précise l'office du juge face à un décompte de charges communes contesté par le locataire. Le tribunal affirme que la validité d'un décompte de charges est conditionnée par les stipulations contractuelles, en l'espèce l'exigence d'un relevé reprenant le coût réel de l'ensemble des dépenses de l'année écoulée, et non par une exigence légale de forme qui n'existe pas. Il refuse de tenir pour décomptes des factures intitulées « Service Charge Reconciliation » dépourvues de détail sur la nature des dépenses. Surtout, il rappelle qu'une clause de consultation des pièces sur simple demande ne prive pas le preneur du droit à une vérification judiciaire, et ordonne en conséquence la production forcée des décomptes et des pièces justificatives, sur le fondement de l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile, en réservant le volet relatif à l'astreinte faute de débat contradictoire sur ce point. ## I. Faits et procédure Un litige oppose une société à responsabilité limitée, preneuse à bail commercial, à une société anonyme, bailleresse, au sujet du paiement d'arriérés de charges communes et de la régularisation des avances sur charges. Par un jugement du 17 mars 2022 (n° 927/22), le tribunal de paix avait réduit la demande en remboursement de loyers, rejeté la demande en remboursement de la TVA et donné acte à la bailleresse de sa demande reconventionnelle en paiement de 514,86 euros au titre du décompte de charges communes pour l'année 2020, assortie d'intérêts conventionnels de 12,5 %. Ce jugement fut frappé d'appel. Par jugement du 22 décembre 2022, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg déclara l'appel irrecevable en ce qu'il visait la demande reconventionnelle, le confirma pour le surplus et condamna la locataire aux dépens d'appel. La cause fut ensuite continuée devant le juge de paix. À l'audience du 8 juin 2023, la bailleresse produisit un décompte actualisé portant désormais sur l'année 2021 et sollicita la condamnation de la locataire à ce titre. La locataire contesta la qualité de décompte des factures n° 202100000626 du 31 mars 2021 et n° 202200000894 du 31 mars 2022, et réclama la production des décomptes des années 2020 et 2021 avec les pièces justificatives, ainsi que, à titre subsidiaire, le remboursement de l'éventuel trop-perçu sur avances. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si des factures de régularisation, dépourvues de détail quant à la nature et au calcul des charges, pouvaient valoir décomptes de charges opposables au preneur. Il s'agissait, d'autre part, de savoir si le juge pouvait ordonner la production forcée de décomptes et de pièces justificatives malgré une clause contractuelle organisant la seule consultation des documents originaux dans les bureaux du bailleur. Sur le premier point, le tribunal relève qu'aucune disposition légale n'impose de critères de qualité minimale pour un décompte de charges dans l'exécution d'un bail. Il se tourne donc vers le contrat, dont le point 4.2 prévoit une régularisation annuelle « sur base d'un relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée », le surplus ou le manque à payer étant exigible dans les quinze jours « de la facture dûment justifiée ou de la note de crédit ». Le juge en déduit que cette reprise du coût réel constitue une condition de validité du décompte. Les factures litigieuses, qui mentionnent seulement des postes génériques « Service Charge Reconciliation » sans indication de la nature des éléments facturés, ne satisfont pas à cette exigence et ne sont pas opposables à la locataire. Sur le second point, le tribunal rappelle la position qu'il avait déjà adoptée dans son jugement du 17 mars 2022 : la clause de consultation ne fait pas obstacle à la production forcée des décomptes et pièces justificatives. Il s'appuie sur l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile, qui subordonne l'injonction à l'utilité, voire à l'indispensabilité, de la production pour la solution du litige, et sur la jurisprudence de la Cour d'appel, en particulier l'arrêt du 19 octobre 1977 (P. 24, 46), exigeant que la partie requérante détermine la pièce avec une précision suffisante, établisse son existence entre les mains de son adversaire et justifie de motifs réels et sérieux, ainsi que l'arrêt du 5 novembre 2003 (n° 26.588) imposant que la production soit indispensable à la manifestation de la vérité et que le demandeur ne dispose d'aucun autre moyen de l'obten