Il est synthétiquement loisible d'affirmer que la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, consacre dans ce jugement du 13 juillet 2023 une exigence de validité contractuelle du décompte de charges locatives, indépendamment de toute règle légale spécifique. Le juge relève qu'aucune disposition légale ne fixe de critères minimaux de qualité pour un décompte de charges dans l'exécution d'un bail, mais que la clause du contrat qui impose un « relevé reprenant le coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée » constitue une condition de validité du décompte, dont l'absence de détail sur la nature des postes facturés prive les factures litigieuses de tout effet opposable au preneur. Parallèlement, la décision fait application de l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile pour ordonner la production forcée des décomptes et pièces justificatives de l'année 2020 et de l'année 2021, en rappelant la double condition de la production forcée : l'utilité ou l'indispensabilité de la pièce pour la manifestation de la vérité, et l'impossibilité pour le demandeur de l'obtenir par d'autres voies. Le jugement illustre ainsi l'articulation entre liberté contractuelle, exigence de transparence du bailleur dans la reddition des charges et pouvoirs d'instruction du juge. ## I. Faits et procédure Le litige oppose une société à responsabilité limitée, preneuse à bail commercial, à une société anonyme de type SICAV-FIS, bailleresse. Le contrat de bail, conclu le 1er octobre 2009 puis renouvelé le 7 février 2018, prévoit en son point 4.2 une régularisation annuelle des charges par le bailleur, sur la base d'un relevé reprenant le coût réel des dépenses de l'année écoulée, avec faculté pour le preneur de consulter les documents originaux sur simple demande écrite. La procédure s'inscrit dans la continuation d'un jugement du 17 mars 2022 (n° 932/22) rendu par la même juridiction, lequel avait notamment dit non fondée la demande en remboursement de loyers et de TVA formée par le preneur, fondé à hauteur de 7.483,93 euros une indemnité d'occupation pour septembre 2021, et réservé les demandes relatives au décompte entre parties. Ce jugement avait été confirmé en appel par un jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 22 décembre 2022 (2022TALCH03/00197). À l'audience du 8 juin 2023, la bailleresse renonce à sa demande reconventionnelle en paiement de charges, dépose un décompte actualisé faisant apparaître un solde de 857,04 euros en sa faveur, et sollicite une indemnité de procédure de 2.500 euros. Le preneur conteste la qualité de décompte des factures n° 202100000661 du 31 mars 2021 et n° 202200000925 du 4 avril 2022, qui ne détaillent ni la nature des postes ni les modalités de calcul. Il réclame la production des décomptes 2020 et 2021 avec leurs pièces justificatives, ainsi que, subsidiairement, la restitution de l'éventuel excédent versé au titre des avances sur charges. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème de droit est de savoir si des factures globales libellées « Service Charge Reconciliation », dépourvues de tout détail sur la nature des charges, peuvent valoir décompte de charges opposable au preneur. Le second est de déterminer si le juge peut, sur le fondement de l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile, enjoindre au bailleur de produire des décomptes et pièces justificatives, alors que le contrat ne prévoit qu'une faculté de consultation sur demande écrite. Sur le premier point, le tribunal opère une distinction méthodique entre l'absence de règle légale et l'existence d'une condition contractuelle. Il constate qu'aucune disposition légale n'impose de critères de qualité minimale au décompte de charges dans un bail. Il relève toutefois que le point 4.2 du contrat fait de la reprise, dans un relevé, du « coût réel de toutes les dépenses engagées pour l'année écoulée » une condition de validité. Les factures litigieuses, qui comportent des postes intitulés « Service Charge Reconciliation » sans précision sur la nature des éléments facturés, ne satisfont pas à cette exigence. Elles ne sauraient donc être considérées comme décomptes valables et opposables au preneur. Le raisonnement est fondé sur la lettre et la finalité de la clause contractuelle, et non sur une norme impérative extérieure au contrat. Sur le second point, le juge rappelle les conditions classiques de la production forcée. Selon l'article 285 du Nouveau Code de procédure civile, la production doit être utile, voire indispensable, à la solution du litige. La jurisprudence citée exige en outre que la partie requérante détermine la nature de la pièce avec une précision suffisante, justifie de son existence entre les