Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer le 13 juillet 2023 (n° 2175/23, L-BAIL-270/23), tranche une demande de constat de résiliation d'un contrat de bail d'habitation portant sur une chambre, formée par des copropriétaires bailleurs qui invoquaient un motif grave et légitime tiré de la nécessité de travaux de rénovation de grande envergure. Le juge de paix retient que la résiliation notifiée par lettre recommandée du 13 janvier 2023, assortie du délai légal de six mois, a été régulièrement opérée et produit effet au 14 avril 2023. Statuant par défaut à l'égard du locataire défaillant, le tribunal déclare le contrat valablement résilié, qualifie le preneur d'occupant sans droit ni titre, ordonne son déguerpissement dans le délai d'un mois à compter de la notification, autorise l'expulsion forcée aux frais des bailleurs et écarte l'exécution provisoire. La décision illustre l'exigence de régularité formelle et de justification effective du motif de congé, dont dépend l'efficacité de la résiliation et le fondement du titre d'expulsion qui en découle. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 16 novembre 2020, le défendeur a pris à bail une chambre située dans un immeuble sis à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 550 euros. L'immeuble appartenait en copropriété à la mère des demandeurs, laquelle étant décédée, ses droits ont été dévolus à ses deux enfants et à leur frère, en vertu d'un acte de notoriété dressé le 2 juillet 2018 par le notaire Jean Seckler. Par courrier recommandé du 13 janvier 2023, les bailleurs ont notifié la résiliation du bail pour motif grave et légitime, tenant à la nécessité de réaliser des travaux de rénovation de grande envergure. Le congé comportait un délai de six mois venant à expiration le 14 avril 2023. Le 24 avril 2023, les bailleurs ont saisi la Justice de paix d'une requête tendant à voir constater la résiliation du bail avec effet au 14 avril 2023 ou, à défaut, en prononcer la résiliation judiciaire, ordonner le déguerpissement du locataire dans le délai de huit jours à compter de la notification et ordonner l'exécution provisoire. Régulièrement cité, le défendeur ne comparut pas à l'audience du 15 juin 2023. Le récépissé postal ne faisant pas apparaître une remise à personne, le tribunal a statué par défaut à son égard. Les demandeurs, dont l'un comparaissait en personne et les deux autres par procuration, ont été entendus en leurs moyens et conclusions. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée au tribunal était double : il s'agissait de déterminer, d'une part, si la résiliation notifiée par les bailleurs avait été régulièrement opérée, tant dans sa forme que dans son délai, et si la justification du motif grave et légitime invoqué était établie, et, d'autre part, si la conséquence en était le déguerpissement du locataire maintenu dans les lieux après l'échéance du congé. Le tribunal relève, en premier lieu, que les demandeurs ont respecté l'ensemble des formalités légales attachées à la résiliation du bail et qu'ils ont justifié tant la nécessité que l'envergure des travaux projetés. Le juge retient ainsi que le motif grave et légitime est établi par les pièces versées en cause. En second lieu, le congé ayant intégré le délai légal de six mois, la résiliation a été valablement opérée pour le 14 avril 2023. Le locataire se maintenant dans les lieux, il est déclaré occupant sans droit ni titre à compter de cette date, ce qui fonde l'ordre de déguerpissement dans le délai d'un mois à compter de la notification, avec autorisation d'expulsion forcée aux frais des bailleurs, récupérables sur présentation des quittances des ouvriers. Le tribunal refuse en revanche l'exécution provisoire, décision qui découle de l'absence d'urgence particulière et de la nature même du jugement, sans que la motivation sur ce point ne soit ici développée. Il condamne enfin le défendeur aux frais et dépens de l'instance. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique Cette décision présente un intérêt pratique certain en ce qu'elle rappelle que la résiliation d'un bail d'habitation pour motif grave et légitime suppose la réunion de deux exigences cumulatives : le respect scrupuleux des formalités du congé et la démonstration effective du motif invoqué. La nécessité de travaux de rénovation de grande envergure constitue, à cet égard, un motif susceptible de justifier la résiliation, à condition que son caractère réel et son ampleur soient établis, ce que le tribunal a jugé acquis au vu des pièces produites. Sur le plan procédural, le jugement illustre les conséquences d'