Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 13 juillet 2023 (n° 2177/23), illustre la mise en œuvre des obligations du bailleur de garantir la jouissance paisible et l'entretien de la chose louée (articles 1719 et 1720 du Code civil) face à des désordres d'humidité et de moisissures trouvant leur origine dans un chantier voisin. Le juge de paix rappelle que la garantie de jouissance paisible procède de la responsabilité contractuelle et couvre le fait personnel du bailleur, le fait des tiers et les vices de la chose, sans trancher au fond à ce stade. Il réaffirme par ailleurs l'obligation du preneur, gardien du bien loué, d'avertir sans délai le bailleur des dégradations, condition de l'indemnisation. Faute d'éléments suffisants sur l'origine, l'ampleur et la moins-value des désordres, le tribunal ordonne une expertise avant tout autre progrès et réserve l'ensemble des demandes pécuniaires, de réduction de loyer, de remise en état sous astreinte et de dommage moral. La décision, de nature essentiellement préparatoire, délimite ainsi le cadre probatoire d'un contentieux locatif dont l'enjeu est la répartition des responsabilités entre bailleur et tiers constructeur. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 12 mai 2011, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont pris à bail un appartement situé au deuxième étage d'un immeuble à Luxembourg. Un projet immobilier de démolition puis de reconstruction était mené sur l'immeuble contigu, au numéro 15 de la même rue, à partir de la seconde moitié de l'année 2022. Les locataires ont signalé dès le 20 septembre 2022 un risque d'infiltration lié à l'écoulement des eaux pluviales, puis, à compter de décembre 2022, l'apparition d'infiltrations le long du mur mitoyen, accompagnées de moisissures et de dégâts sur des équipements électriques et dans la cave. Une dénonciation écrite est intervenue le 2 décembre 2022, suivie d'une mise en demeure le 31 janvier 2023. Les bailleurs, PERSONNE3.) et PERSONNE4.), ont répondu en indiquant avoir mandaté un avocat pour agir contre le promoteur voisin et solliciter une expertise contradictoire, tout en contestant toute inertie et en proposant des déshumidificateurs, mesure refusée par les locataires. Saisi par requête du 20 février 2023, le tribunal était appelé à statuer sur un remboursement de loyers et d'avances sur charges, un préjudice moral, des frais d'avocat, une dispense de loyer future, une obligation de travaux sous astreinte non plafonnée et une indemnité de procédure. Au cours de l'instruction, un expert mandaté par l'assureur du chantier voisin a constaté des infiltrations et moisissures affectant une large partie de l'appartement. Les locataires ont porté leur demande de remboursement à 4.800 euros, déduction faite d'un virement spontané de 3.600 euros opéré par les bailleurs, et leur préjudice moral à 11.200 euros. Les défendeurs ont soutenu que les désordres n'étaient pas inhérents à l'immeuble mais causés par un tiers, invoquant l'article 1725 du Code civil, qu'une réduction de loyer de 60 % était offerte à titre subsidiaire, et qu'une expertise judiciaire était inutile ou devait être à la charge des demandeurs. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question centrale était de savoir si les bailleurs pouvaient être tenus, au titre de leurs obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible, de désordres causés par un chantier voisin, et dans quelle mesure le locataire avait satisfait à son obligation de signalement. Le tribunal ne se prononce pas sur le fond de cette responsabilité, mais pose le cadre juridique applicable. Le juge rappelle que le bailleur est tenu, aux termes de l'article 1719 du Code civil, de délivrer la chose, de l'entretenir et d'en assurer la jouissance paisible, et que l'article 1720 l'oblige à effectuer toutes les réparations nécessaires autres que locatives, entendues comme celles permettant une jouissance normale et complète. La garantie de jouissance paisible repose sur la responsabilité contractuelle et comprend la garantie du fait personnel, du fait des tiers et des vices de la chose. Lorsque l'exécution en nature devient impossible, la réparation s'effectue par équivalent. Le juge relève ensuite que le preneur, gardien de la chose, doit avertir sans retard le bailleur des réparations nécessaires ou des dégradations, sans qu'une mise en demeure formelle soit requise dès lors que le bailleur a été informé ou ne pouvait ignorer le besoin de travaux ; à défaut, il perd son