Le jugement rendu par la justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 13 juillet 2023 (rép. n° 2183/23, dossier L-BAIL-279/23), présente un intérêt pratique certain en ce qu'il articule plusieurs questions récurrentes du contentieux locatif. Le juge y écarte l'exception de nullité de la requête fondée sur les principes d'immutabilité du litige et d'indivisibilité de la créance, en rappelant que la méconnaissance de tels principes n'est pas sanctionnée par la nullité de l'acte introductif. Il distingue nettement la qualité à agir, appréciée comme condition du bien-fondé et non de la recevabilité, de la qualité de partie au contrat : l'époux qui a signé le bail sans y être désigné comme bailleur n'acquiert pas la qualité de bailleresse, de sorte que ses demandes sont rejetées. Il admet l'augmentation de la demande en paiement des loyers échus postérieurement à l'introduction de l'instance, qualifiée de demande additionnelle présentant un lien suffisant avec la prétention originaire. Enfin, il retient que cinq mois d'arriérés de loyers, dans un contexte d'absence de reprise des paiements, constituent une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, tout en accordant au preneur un délai de déguerpissement de quarante jours. Les demandes reconventionnelles relatives aux avances sur charges sont réservées, faute de décompte préalablement réclamé, et la preuve du versement de la garantie locative n'étant pas rapportée, la demande correspondante est rejetée. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail d'un studio sis à Luxembourg a pris effet le 1er novembre 2008, moyennant un loyer mensuel de 520 euros et une avance mensuelle sur charges de 100 euros. Le contrat ne désigne comme bailleur que l'un des deux époux, mais il est établi qu'il a été signé par les deux. Par requête déposée le 22 mai 2023, les bailleurs, époux mariés sous le régime de la communauté universelle, ont assigné la locataire en paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges pour les mois de mars, avril et mai 2023, en résiliation du bail et en déguerpissement. À l'audience des plaidoiries du 4 juillet 2023, ils ont augmenté leur demande pour y inclure les échéances de juin et juillet 2023, portant la créance alléguée à 3 100 euros. La défenderesse a soulevé l'irrecevabilité et la nullité de la requête, tirées de la violation de l'immutabilité du litige et de l'indivisibilité de la créance, ainsi que le défaut de qualité à agir de l'épouse. Subsidiairement, elle a reconnu ne plus avoir payé le loyer, invoquant une situation personnelle et financière très difficile, et s'est opposée à la résiliation. À titre reconventionnel, elle a réclamé le remboursement de cinq années d'avances sur charges, soit 6 000 euros, ainsi que celui d'une garantie locative de 1 240 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal devait successivement résoudre quatre questions. La première portait sur la sanction de la méconnaissance alléguée des principes d'immutabilité du litige et d'indivisibilité de la créance. Le juge retient que ces principes, dont la violation n'est pas sanctionnée par la nullité de la requête, ne permettent pas d'accueillir le moyen de nullité. La deuxième question concernait la qualité à agir de l'épouse. Le tribunal rappelle que la qualité à agir est « le pouvoir en vertu duquel une personne exerce une action en justice » et qu'elle ne constitue pas une condition de recevabilité, mais une condition du succès au fond, c'est-à-dire du bien-fondé de la demande. La requête est donc recevable. Toutefois, sur le fond, le juge constate que le contrat ne désigne que l'époux comme bailleur ; la seule signature de l'épouse « ne lui confère pas la qualité de bailleresse ». Ses demandes sont en conséquence rejetées. La troisième question avait trait à la recevabilité de l'augmentation de la demande. Le tribunal la qualifie de demande additionnelle, admissible dès lors qu'elle présente un lien suffisant avec la prétention originaire, ce qui est le cas des loyers venus à échéance postérieurement à l'introduction de l'instance. Il en donne acte aux demandeurs. La quatrième question, la plus substantielle, portait sur le bien-fondé de la demande en paiement et en résiliation. Le juge fait application de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, qui impose au preneur de payer le loyer aux termes convenus, l'obligation de paiement étant la contrepartie de la jouissance. La créance de loyers est reconnue à hauteur de 2 600 euros pour la période de mars à juillet 2023, les avances sur charges étant réservées en raison de la demande recon