Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 13 juillet 2023 (n° 2224/23, rôle L-BAIL-703/22), apporte une contribution utile à la compréhension du régime de la résiliation du bail d'habitation pour motif grave et légitime lorsque le bailleur invoque la réalisation de travaux de rénovation. Le juge de paix rappelle que la rénovation constitue un motif susceptible de justifier la non-prorogation du bail au sens de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006, à la double condition que le bailleur établisse la nécessité ou, à tout le moins, l'utilité réelle et objective des travaux, ainsi que son intention sincère de les réaliser. Surtout, la décision précise que ces travaux doivent être d'une envergure telle qu'ils rendent impossible le maintien du locataire dans les lieux, celui-ci ne pouvant être contraint de subir que les réparations urgentes au sens de l'article 1724 du Code civil. Le tribunal valide la résiliation intervenue par courrier recommandé du 30 décembre 2021 avec effet au 31 mars 2022, retient l'arriéré de loyers et de charges, et ordonne le déguerpissement, tout en refusant l'exécution provisoire. La solution s'inscrit dans une jurisprudence constante, qu'elle reprend expressément, et délimite avec précision l'office du juge face à l'allégation de travaux. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail conclu le 1er mars 2006, avec effet au 1er avril 2006 pour une durée initiale de trois ans, puis prorogé par tacite reconduction annuelle, le bailleur PERSONNE1.) a loué à la locataire PERSONNE2.) un appartement sis à Luxembourg. Le loyer, fixé initialement à 950 euros, a été porté à 1.000 euros en 2012, tandis que l'avance mensuelle sur charges est passée de 175 à 200 euros. Le litige naît de plusieurs griefs. Le bailleur reproche à la locataire un arriéré de loyer relatif à janvier 2019 ainsi que des arriérés de charges pour les années 2020 et 2021, pour un montant total de 365,38 euros, soit une créance globale de 1.365,38 euros. Il invoque par ailleurs la vétusté des lieux, justifiant à ses yeux la réalisation de travaux de rénovation d'envergure, étayée par plusieurs devis. Une première résiliation, notifiée par lettre recommandée du 30 décembre 2021 avec préavis de trois mois, est motivée par ces travaux. Une seconde, datée du 8 mars 2022, est fondée sur la faute grave de la locataire, tirée d'un dégât des eaux et de l'état prétendument délabré de l'appartement. La locataire conteste toute faute grave, impute le dégât des eaux au bailleur et soutient que l'état vétuste des lieux rend nécessaires des travaux, ce qui justifierait selon elle la suspension de son paiement en raison du refus du bailleur de réparer la baignoire. Elle sollicite une indemnité de procédure de 3.000 euros. La demande, introduite par requête déposée le 23 décembre 2022, a été retenue après plusieurs remises contradictoires et plaidée le 15 juin 2023, avant d'être mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal est d'abord saisi d'une question de preuve et de créance : le locataire qui n'a pas payé les loyers et charges réclamés peut-il opposer un refus fondé sur l'inexécution de travaux par le bailleur ? Le juge rappelle les articles 1728, alinéa 2, et 1315 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation devant la prouver, et celui qui se prétend libéré devant justifier du paiement ou de l'extinction de l'obligation. Faute pour la locataire de rapporter la preuve du paiement et faute de preuve d'un refus effectif du bailleur de procéder aux réparations, la créance de 1.365,38 euros est admise, avec intérêts légaux à compter de la demande. La question centrale porte ensuite sur la validité de la résiliation pour travaux. Le juge s'appuie sur l'article 12, paragraphe 2, de la loi du 21 septembre 2006, qui impose la prorogation du bail sauf si le bailleur établit un besoin personnel, une inexécution des obligations du locataire, ou d'autres motifs graves et légitimes. Les travaux de rénovation relèvent de cette dernière catégorie, à condition que soient établies « tant la nécessité des travaux, que son intention d'y procéder réellement ». Le tribunal opère ici une distinction importante. La nécessité des travaux n'est pas une condition expresse du succès de la demande, mais un élément qui conforte ou non la crédibilité du bailleur. Le juge ne suivra pas un bailleur affirmant vouloir rénover un immeuble neuf et s