Le jugement rendu par la Justice de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le 14 juillet 2023 (n° 2230/23), réaffirme avec netteté une règle cardinale du droit du louage : l'obligation principale du preneur est le paiement du loyer, et le défaut répété de paiement constitue une méconnaissance grave justifiant la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement. Le juge y précise surtout la charge probatoire pesant sur le locataire qui invoque une privation de jouissance pour échapper au paiement : l'exception de non-jouissance, fondée sur l'article 1719 du Code civil, suppose la démonstration effective du trouble allégué, non de simples affirmations. La décision rappelle également qu'un bail verbal peut se former par la poursuite de l'occupation et la continuation du paiement des loyers, après une résiliation amiable demeurée sans effet, et que l'exécution provisoire, hors cas légaux, relève de la constatation de l'urgence ou du péril en la demeure. Le dispositif accorde toutefois un délai de déguerpissement d'un mois et fixe une indemnité d'occupation, ce qui illustre la modulation des effets de la résiliation. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail écrit du 30 juin 2019, la bailleresse, PERSONNE1.), a donné en location à PERSONNE2.) une maison sise à L-ADRESSE2.). Un avenant du 1er février 2021 a étendu la location à une cour arrière contiguë, moyennant un loyer mensuel de 1.410 euros. Un jugement antérieur n° 3384/22 du 23 décembre 2022 du même tribunal avait retenu qu'une résiliation convenue entre les parties n'avait pas été suivie d'effet, la locataire étant demeurée dans les lieux et ayant continué à payer ses loyers. Le tribunal y avait constaté la formation d'un nouveau bail verbal aux mêmes conditions que le bail écrit, faute pour la bailleresse d'établir son intention de ne pas consentir à la poursuite de la relation contractuelle. La présente instance a été introduite par requête déposée au greffe le 13 mars 2023. La bailleresse sollicitait la condamnation de la locataire au paiement d'arriérés de loyers et d'avances sur charges de 4.230 euros, portés à 9.870 euros en cours d'instance pour tenir compte des impayés d'avril à juillet 2023, ainsi que la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire, son déguerpissement, une indemnité de procédure de 2.500 euros et l'exécution provisoire. La locataire ne contestait pas la résiliation du bail mais sollicitait un délai de déguerpissement de trois mois, puis, à l'audience, d'un mois. Elle soutenait avoir acquitté les loyers de janvier et février 2023 en espèces, sans preuve écrite, et n'avoir pas eu accès au logement à partir de février 2023, la serrure ayant été changée, ce qui justifiait selon elle le refus de paiement des loyers de mars à juillet 2023. Elle produisait une vidéo, des photographies, des échanges de messages et une fiche d'information de police, sans plainte ni procès-verbal versé au dossier. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'exception de non-jouissance peut-elle justifier le non-paiement des loyers ?** Le tribunal rappelle que le prix du bail constitue la contrepartie de la jouissance locative et que le preneur est tenu de payer aux termes convenus (art. 1728, al. 2, C. civ.). Le bailleur est, en vertu de l'article 1719 du Code civil, tenu de délivrer la chose, de l'entretenir et d'en faire jouir paisiblement le preneur. Le manquement du bailleur à cette obligation peut, en principe, fonder une exception d'inexécution ou une réduction du loyer. Encore faut-il que le défaut de jouissance soit établi. Le tribunal relève à cet égard plusieurs insuffisances probatoires : la vidéo n'est pas datée et ne permet pas de localiser les faits ; le recours allégué à un serrurier n'est pas démontré ; la plainte pénale, bien qu'alléguée, n'est pas versée au dossier ; les « chicaneries » invoquées (dépôt d'ordures, etc.) demeurent à l'état d'allégations. Le juge en déduit que « le défaut de jouissance allégué par PERSONNE2.) n'est pas prouvé », et condamne la locataire au paiement des loyers de mars à juillet 2023. **Deuxième problème : la preuve du paiement incombe-t-elle au créancier ou au débiteur ?** Le tribunal écarte la défense relative aux loyers de janvier et février 2023, faute de tout élément probant. Les paiements allégués en espèces restent « à l'état de pure allégation ». Le raisonnement implicite est celui de la charge de la preuve de l'extinction de l'obligation : le débiteur